O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os fundos de investimentos imobiliários (FII) são fundos compostos para a compra de imóveis. 

Geralmente os FIIs são voltados para a compra de imóveis de grande porte, como shoppings, prédios de lajes corporativas e galpões logísticos.

Há também os FIIs de papel, que são fundos que compram títulos de renda fixa atrelados à dívidas do setor imobiliário.

Os FIIs são constituídos por cotas que são negociáveis no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores.

Quem compra FIIs pode ganhar tanto na valorização da cota quanto através do recebimento mensal dos dividendos, que são os aluguéis pagos pelos inquilinos.

No geral, os fundos imobiliários funcionam como qualquer outro tipo de fundo de investimentos.

Os fundos de investimentos seguem as normas de funcionamento da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que é o órgão que fiscaliza o mercado financeiro e de capitais do Brasil.

Cada fundo de investimento apresenta ainda uma regulamentação própria, com regras definidas quanto à sua forma de operação.

As regras do fundo devem constar os objetivos a serem perseguidos, os tipos de ativos que deverão compor a carteira, o nível de risco, e os custos cobrados para os participantes.

Atualmente, existem cerca de 314 fundos imobiliários cadastrados na bolsa de valores brasileira. Caso queira fazer uma rápida consulta, temos aqui temos um site em que você poderá acessar todos os FIIs da bolsa de valores.

Nele você encontrará informações referentes aos códigos de negociação, preço, rendimento, valor patrimonial e outras coisas mais.

Como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários?

O método para ganhar dinheiro com fundos imobiliários é o mesmo para o investimento em imóveis físicos.

Quando compramos uma casa, apartamento, lote ou cômodo comercial, esperamos que este se valorize no futuro. Além disso, também podemos ganhar com a locação dos imóveis e o recebimento de aluguéis.

Pois bem, o mesmo vale para os FIIs. Neste caso, como os fundos contém vários imóveis que são alugados para vários inquilinos, quem é cotista tem o direito de receber estes aluguéis (pela lei as administradoras dos FIIs devem distribuir no mínimo 95% da receita de locação).

Além dos aluguéis, que vêm na forma de rendimentos mensais, também podemos ganhar com a valorização das cotas. Neste caso, para valorizar (ou desvalorizar, o que também pode ocorrer) vale a lei da oferta e demanda.

Como as cotas são negociadas livremente no mercado financeiro (mais especificamente na bolsa de valores), o preço irá subir quando aparecer mais compradores do que vendedores. Por outro lado, quando a quantidade de vendedores é maior, a tendência é que o preço caia.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários apresentam uma ampla variedade de tipos.

A primeira classificação dos FIIs é feita com base na natureza dos ativos que irão compor o fundo. 

Basicamente, são três os tipos de Fundos Imobiliários: 

  1. Fundos de Tijolo; 
  2. Fundos de Papel; 
  3. Fundos de Fundos.

Vejamos um pouco sobre cada um.

Fundos de tijolo

Tem como característica o investimento em imóveis físicos, como shoppings, prédios, galpões, lotes, etc.

Se você quer ter uma experiência semelhante à compra de um imóvel de verdade, então é este o tipo de FII que deverá buscar.

Os mais comuns são:

  • Fundos de shopping centers;
  • Fundos de lajes corporativas (escritórios);
  • Fundos de galpões logísticos;
  • Fundos residenciais;
  • Fundos de agências bancárias;
  • Fundos de lojas (varejo);
  • Fundos educacionais (aluguel de imóveis para universidades e centros de ensino)
  • Fundos de hospitais;
  • Fundos de desenvolvimento (fazem a construção de imóveis e realizam as vendas);
  • Fundos imobiliários para agronegócio (terrenos agrícolas);
  • Fundos híbridos (sem um segmento definido).

Fundos Imobiliários de Papel

Fundo imobiliário de papel é um tipo de fundo de investimento que realiza aplicações majoritariamente em recebíveis imobiliários.

Os recebíveis imobiliários são investimentos de renda fixa com lastro em dívidas do setor imobiliário.

Ou seja, esse é um tipo de fundo imobiliário que você deverá investir se quiser ganhar com o empréstimo para financiamento imobiliário.

Mais a frente irei explicar melhor como funcionam os ativos deste tipo de fundo imobiliário, e como avaliá-los.

Fundos de Fundos

São fundos de investimentos que investem em outros tipos de fundos imobiliários.

Neste caso, para ser um fundo imobiliário, este tipo de fundo deve investir apenas em outros tipos de FIIs.

Essa é uma boa forma para diversificar sua carteira de investimentos, pois apenas um fundo destes pode conter dezenas de outros FIIs.

Os rendimentos dos fundos de fundos são atrelados aos recebimentos dos rendimentos dos fundos da carteira, os quais são repassados aos cotistas.

A desvantagem deste tipo de fundo é que o investidor pagará duas vezes as taxas de administração:

  • Primeiro, quando os fundos que compõem a carteira deduzirem as taxas de administração e performance dos rendimentos.
  • Segundo, quando o fundo de fundos recebe os rendimentos e repassa para os cotistas com desconto de suas próprias taxas.

Vantagens de investir em Fundos Imobiliários

Os FIIs são uma boa oportunidade para quem quer investir em imóveis.

Muitos especialistas, inclusive, argumentam que essa modalidade é mais vantajosa do que o investimento direto em imóveis, como a compra de um apartamento ou cômodo comercial.

Isso porque, os FIIs fornecem as mesmas características que o investimento direto em imóvel e muitas vantagens a mais.

Neste caso, os FIIs permitem ao investidor auferir ganhos provenientes tanto dos aluguéis quanto da valorização da propriedade.

Além disso, os fundos imobiliários permitem que a pessoa tenha maior flexibilidade na gestão patrimonial. 

No caso de um imóvel, você geralmente só tem a opção de negociar todo o patrimônio de uma vez só. Sendo assim, em caso de urgência, precisará vender todo o patrimônio de uma vez só, o que pode gerar prejuízo se o imóvel for negociado com um preço abaixo do mercado.

Por outro lado, o mesmo vale para quem quer comprar um imóvel. Ou seja, deverá gastar todo o dinheiro de uma vez só, ou fazer um financiamento (incorrer em dívida).

Já no caso dos fundos imobiliários, o investidor poderá negociar da forma que quiser. Em caso de urgência, poderá vender apenas as cotas que precisa. 

Já no caso da compra, não precisará correr para conseguir dinheiro, pois é possível comprar pequenas cotas aos poucos e já ir usufruindo dos rendimentos. 

Outras vantagens do investimento em FIIs são:

  • Capacidade de diversificação dos imóveis investidos;
  • Gestão profissional feita por empresas especializadas;
  • Praticidade e custo reduzido no recebimento dos aluguéis (não precisa esquentar a cabeça para cobrar os inquilinos);
  • Imóveis de maior qualidade;
  • Remuneração maior (Aluguel / valor patrimonial), pois geralmente os FIIs investem em imóveis de maior qualidade;
  • Maior liquidez (é mais fácil vender cotas de FIIs do que um imóvel físico);
  • Contratos atípicos (elevada duração e multa elevada em caso de rompimento), o que induz a um menor sofrimento com a vacância (quando o imóvel não é alugado).

No geral, os fundos imobiliários são uma boa opção para investidores que queiram começar a investir em imóveis desde cedo, sem a necessidade de realizar financiamento.

Também é uma boa oportunidade para aqueles que querem investir em imóveis de qualidade mas não têm dinheiro suficiente para a compra de uma unidade inteira.

Tudo isso, portanto, torna os FIIs um investimento bastante democrático e acessível a várias pessoas, sendo interessante tanto para grandes investidores quanto para os iniciantes.

Riscos do investimento em Fundos Imobiliários

Como tudo nessa vida, sempre há o lado bom e ruim, e isso não é diferente para os FIIs.

Primeiramente, como é um ativo atrelado ao mercado imobiliário, o investimento em FIIs apresentam o mesmo risco que o investimento em um imóvel.

O primeiro deles é o risco de liquidez, ou seja, a probabilidade de você não conseguir vender seu investimento. Neste caso, podemos inferir que o risco dos imóveis são maiores do que o dos FIIs, pois é mais fácil negociar um FII do que um imóvel físico.

Mesmo assim, este risco existe, principalmente em períodos de crise econômica, quando a demanda por ativos financeiros caem, levando à quedas momentâneas de preço.

O segundo risco que o investidor deve se ater é o risco de vacância. Esta se refere à condição ou estado do que não se encontra ocupado ou preenchido.

Tanto quanto os imóveis físicos, os fundos imobiliários também podem sofrer com a vacância. Entretanto, como os FIIs apresentam muitos imóveis em seus portfólios, o risco de vacância tende a ser menor, pois sempre haverá algum imóvel do fundo ocupado, o que diminui o efeito da desocupação que poderá ocorrer em algumas unidades.

Apesar de menor, em relação ao investimento em imóveis físicos, a vacância ainda deve ser considerada, pois um aumento de 0% para 20% na vacância em um fundo, por exemplo, pode causar um impacto considerável nos rendimentos.

O terceiro risco é o risco de inadimplência. Este se refere às possibilidades do não pagamento dos aluguéis pelos inquilinos ou das parcelas dos financiamentos de imóveis.

Assim como a vacância, o risco de inadimplência tem seu efeito diluído pela diversificação dos ativos dos fundos. Entretanto, ainda assim é um risco que pode existir, principalmente em períodos de crise.

Para se ter uma ideia deste risco, os fundos de shoppings foram extremamente afetados no período da pandemia. O fechamento temporário dos shoppings causaram dificuldades para os lojistas, de modo que muitos tiveram que adiar o pagamento dos aluguéis, enquanto outros fecharam as portas (o que elevou o nível de vacância).

Um dos fundos que foi fortemente impactado por este episódio foi o HGBS11 (fundo que tem vários shoppings no Brasil). 

Este tinha um rendimento por cota de R$1,40 até fevereiro de 2020, mês em que estourou a crise da pandemia. Já em março do mesmo ano, os rendimentos caíram para R$0,90, e em abril para R$0,35.

Outros riscos do investimento em FIIs são:

  • Tributação sobre dividendos (em eventual Reforma Tributária ou do Imposto de Renda);
  • Risco da política monetária (aumento de juros diminui a atratividade dos FIIs);
  • Risco de gestão (o gestor e/ou administrador podem cometer erros, ou agir contra os interesses dos cotistas).

Estes últimos são riscos muito importantes e que requerem uma discussão mais aprofundada, o qual irei fazer mais à frente.

Onde conseguir informações sobre os Fundos Imobiliários?

Com o avanço da internet e a democratização dos investimentos financeiros, está cada vez mais fácil obter informações para tomarmos as melhores decisões possíveis. 

Hoje em dia é possível acessar sites bons e gratuitos e ter acesso a praticamente todas as informações que precisamos para avaliar e escolher bons Fundos Imobiliários.

Primeiramente, temos que os FIIs devem divulgar regularmente relatórios completos informando a situação dos ativos e das finanças do negócio. Sendo assim, a primeira fonte de informação que podemos utilizar é o site da própria bolsa de valores.

A B3, que é a bolsa de valores do Brasil, disponibiliza uma página que contém todos os FIIs listados. Para acessar, basta entrar no seguinte link da B3.

Ali é possível obter várias informações sobre os fundos imobiliários, como: o código de negociação, CNPJ, site do fundo, classificação, número de cotas emitidas, contatos, nomes dos responsáveis pela administração e gestão, relatórios financeiros, fatos relevantes, eventos corporativos, informes mensais, entre outras coisas mais.

Entretanto, muitas informações no site da B3 não estão postas de forma a facilitar o acesso para os investidores. Informações como os históricos de rendimentos mensais ou valor patrimonial por cota não estão disponíveis de prontidão. Para saber dessas informações, seria preciso abrir todos os relatórios passados e procurar, o que demandaria um tempo considerável.

Para simplificar essa tarefa, há sites que pegam essas informações e compilam em gráficos e tabelas para tornar a coisa mais fácil ainda para os investidores.

Citarei aqui três sites muito utilizados por quem busca analisar fundos imobiliários.

  1. Funds Explorer: https://www.fundsexplorer.com.br
  2. Clube FII: https://www.clubefii.com.br
  3. Fiis.com.br: https://fiis.com.br

Cada um destes sites possuem vantagens específicas que os tornam interessantes de serem usados em comum.

O Funds Explorer possui um layout simples e de fácil acesso. Nele é possível encontrar informações como rendimentos mensais e valor patrimonial por cota, vacância mensal, relatórios e outros indicadores, tudo em uma única página. Além disso, também é possível criar rankings dos FIIs de acordo com os indicadores que você quiser focar.

Já o Fiis.com.br é um site com as mesmas informações do Funds Explorer, mas dispostas de forma diferente. Por exemplo, em vez de mostrar os rendimentos mensais, o site apresenta o montante de rendimentos pagos nos últimos anos. Isso é interessante para se ter uma visão um pouco mais abrangente.

O Clube FII também dispõe das mesmas informações que os anteriores. Entretanto, essa plataforma é um pouco mais restrita, pois parte considerável do conteúdo é disponibilizado apenas para os assinantes. Porém, a vantagem é que os seus fóruns são mais movimentados que os demais sites, com a presença tanto de pessoas especialistas quanto de iniciantes. Isso torna o Clube FII um site indispensável para buscar opiniões e saber o que outras pessoas estão achando daquele fundo específico, além de tirar dúvidas e aprender com as experiências de outros.

Como investir em Fundos Imobiliários?

Investir em fundos imobiliários é muito simples. 

Ao contrário dos imóveis convencionais, que existem uma série de burocracias provenientes da transferência de escritura, os FIIs podem ser adquiridos em alguns segundos e com poucos cliques.

Para comprar um fundo imobiliário basta criar uma conta em uma corretora. Hoje em dia existe uma grande variedade delas no Brasil, com taxas bem baratas (ou mesmo zero) para a negociação de ativos financeiros.

Vale lembrar que as corretoras de valores são seguras, pois são regulamentadas e fiscalizadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

O cadastro em uma corretora pode ser feito em poucos minutos no próprio site. Basta preencher os dados e responder as perguntas sobre o seu perfil de investidor.

Assim que a conta for aberta, é só transferir o dinheiro da sua conta bancária cadastrada na corretora e começar a investir.

Para comprar (ou vender) um FII você deverá acessar a área do Home Broker (plataforma dentro da corretora responsável pela negociação dos ativos).

Em seguida, você deverá digitar o código do fundo imobiliário desejado (que pode ser obtido no site que indiquei no início deste capítulo), colocar a quantidade, o preço, a sua chave digital (fornecida pela corretora no momento do cadastro) e clicar em comprar (ou vender).

Abaixo temos a ilustração das boletas de compra e venda do HGLG11 (código para o Fundo Imobiliário da CSHG Logística).

Sabia que é possível investir em imóveis com pouco dinheiro? Entenda como funcionam os Fundos Imobiliários e aproveite as oportunidades.

Pronto! Assim que a negociação for realizada o ativo cairá na sua carteira e você poderá começar a receber os rendimentos nos próximos meses.

Vale destacar que a ilustração acima é de uma corretora em específico, podendo haver layouts diferentes, a depender do sistema. Entretanto, o funcionamento e as funções são praticamente as mesmas. 

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

16 comentários em “O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: