JSRE11: características, riscos e recomendações

JS Real Estate (JSRE11) é um fundo imobiliário (FII) híbrido com gestão ativa, podendo alocar seus recursos em ativos imobiliários como imóveis, cotas de outros fundos ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O seu portfólio consta de 93,57% de imóveis, que são:

  • Ed. Tower Bridge (Avenida Jornalista Roberto Marinho, 85 — Berrini, São Paulo, SP);
  • Torres Marble e Ebony (Complexo Rochaverá Avenida das Nações Unidas, 14.171 — São Paulo, SP);
  • Ed. W Torre Nações Unidas III (Rua Eugênio de Medeiros, 303 — São Paulo, SP);
  • Ed. Paulista (Avenida Paulista, 2064 e 2086— São Paulo, SP);
  • Ed. Praia de Botafogo 440 (Rua Praia de Botafogo, 440 — Rio de Janeiro, RJ).

No geral, todos os imóveis são de excelente qualidade, sendo que 84% é classificado como AAA e 16% como AA. Apenas o Ed. Praia de Botafogo é avaliado como classe C, mas o seu peso no fundo, em termos de ABL (Área Bruta Locável), é de menos de 1%.

Já a carteira de FIIs representa 5,34% do fundo, com a maior participação sendo o HGPO11 (fundo de lajes corporativas com dois imóveis de alto padrão situados na Faria Lima).

Vacância

Apesar da boa qualidade dos imóveis, o JSRE11 enfrenta um problema com a vacância.

A vacância física do fundo é de 12,5%, enquanto que a vacância financeira é menor, de 11,7%. Vale destacar que essa vacância financeira menor se deve à renda mínima garantida (RMG) na recente compra das duas torres Marble e Ebony (a RMG destes novos ativos conta com até R$40 milhões pagos pelos 36 meses após a aquisição). Esse valor representa cerca de 10% da receita imobiliária do fundo.

Os imóveis do JSRE11 que atualmente se encontram com vacância são:

  • Torres Marble e Ebony: 26% da ABL
  • Ed. Paulista: 24,4% da ABL
  • Ed. Tower Bridge: 5,2% da ABL

Apesar de parecer elevado, a vacância destes imóveis está dentro da média quando consideramos as localizações e os padrões de construção.

Além disso, o fundo tem conseguido diminuir a taxa de vacância física nos últimos meses. Entre o relatório de setembro e outubro, o indicador caiu de 14,8% para 12,5%.

Com a retomada da normalidade após o arrefecimento da pandemia, acredita-se que será possível uma melhoria no nível de vacância.

Inquilinos

Uma das vantagens do JSRE11 é a boa qualidade dos inquilinos e a diversificação. O inquilino de maior peso para o fundo é a Allianz (com 12,8% de participação na ABL), uma das maiores seguradoras do mundo. Os demais apresentam participações pequenas, de modo que uma rescisão de contrato teria baixo impacto nas receitas do FII.

Os setores dos inquilinos são bem diversos e resilientes, com predomínio de participação dos segmentos de seguros, saúde, tecnologia e energia.

Contratos

Outro fator que corrobora para o JSRE11 são os contratos duradouros. Como podemos ver no gráfico abaixo, cerca de 73% dos contratos vencem somente após 2025, o que garante um horizonte maior de previsibilidade para as receitas.

Já os indicadores utilizados para o reajuste dos contratos são o IGP-M (64% dos contratos) e IPCA (36% dos contratos). Isso é interessante para o cotista, visto que pode servir como uma garantia contra possíveis pressões inflacionárias. Porém, vale lembrar que, devido ao cenário atípico da pandemia, o IGP-M acumulado em 12 meses está em 31,12%. Acredita-se que o fundo não consiga repassar totalmente este reajuste para a maioria dos contratos indexados a este indicador.

Preço/Valor Patrimonial

Devido à elevada vacância e ao cenário macroeconômico desafiador, o JSRE11 tem sido negociado a um preço bem abaixo do seu valor patrimonial (0,64x).

As recentes decisões do Banco Central (BC) em aumentar a Selic têm penalizado o mercado de FIIs em geral. O IFIX caiu 5,63% neste ano. Já o JSRE11 amargou uma queda bem maior, de 22,45% de janeiro até hoje (06/10). Isso surpreende devido a qualidade dos fundamentos do fundo.

Essa forte queda pode ser uma boa oportunidade para investidores que buscam ganhos de capital, visto que as cotas estão sendo negociadas com preço bem abaixo do valor patrimonial.

Porém, o investidor deve ficar atento quanto aos rendimentos futuros, visto que o mercado precifica os ativos com base no fluxo de caixa descontado (FCD). Ao preço atual, a expectativa geral é de que os rendimentos deverão cair com o tempo (isso é explicado à seguir).

Dividend Yield

A queda dos preços das cotas também contribui para a melhoria do Dividend Yield (DY) do JSRE11.

Atualmente, o DY é de 0,68% ao mês, e pode melhorar no fim do ano, quando cerca de 22% dos contratos de locação serão reajustados pela inflação (IPCA).

Vale ficar atento quanto a demora da gestão em alugar os imóveis ociosos e o fato do fundo vir constantemente distribuindo mais renda do que tem gerado. Isso causa dúvidas quanto à sustentabilidade dos rendimentos nos próximos meses.

Outro ponto para ficar de olho (este mais ao longo prazo) é o fato da RMG (referente às torres Marble e Ebony) pagar um valor de aluguel/m² de cerca de 40% acima do valor atual de mercado na mesma região. Dessa forma, se até 2023 o mercado de escritórios não se recuperar fortemente, haverá uma provável deterioração nas receitas derivadas das torres Marble e Ebony.

Porém, considerando um horizonte maior, no qual se espera uma possível melhora da vacância e revisionais dos aluguéis, acredita-se que o fundo pode melhorar consideravelmente a distribuição dos rendimentos, além de que os preços já estão bem descontados, tornando atraentes os dividendos atuais.

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Prós e contras do JSRE11

De acordo com a XP Investimentos, o JSRE11 é um fundo com ótimos fundamentos. Possui imóveis de ótima qualidade, com inquilinos excelentes, diversificados setorialmente e com contratos longos.

Entretanto, um dos problemas do fundo é o elevado nível de vacância, que atualmente está no patamar de 12,8% (embora tenha caído). No geral, isso é justificado por seus imóveis estarem em regiões de vacância mais elevada e com cenário mais desafiador.

Outro ponto negativo do JSRE11 é que não podemos considerar os rendimentos atuais como âncora pro futuro. Como mostra o relatório gerencial, um dos imóveis (as torres Marble e Ebony) conta com renda mínima garantida (RMG) de até R$ 40 milhões (a serem pagos nos próximos 36 meses após a compra).

O receio de alguns investidores quando pesquisamos nos fóruns especializados é que a receita caia após esse prazo, pois os valores dos aluguéis/m² nessa região estão bem abaixo do valor recebido pelo JSRE11 com a parcela dessa RMG.

Entretanto, caso o fundo consiga manter o valor atual dos rendimentos, locando os espaços vagos por um bom preço, ou fazer boas renegociações dos contratos atuais, é possível esperar uma valorização das cotas no futuro.

Além disso, deve-se ter em mente que a RMG representa cerca de 10% da renda imobiliária do fundo. Supondo um cenário extremo em que o JSRE11 chegue ao fim do contrato sem que consiga locar os espaços referentes, o impacto nos rendimentos não deverá afetar consideravelmente o valor da cota, visto que esse risco já está incluído no preço atual (R$ 70,00 no dia 29/11).

A recomendação da XI Investimentos é neutra para o JSRE11, com a seguinte justificativa:

“Apesar da boa qualidade de seus ativos, entendemos que aqueles que apresentam maiores taxas de vacância estão localizações mais desafiadoras no momento. Por fim, também vemos poucos catalizadores no curto prazo para o preço da cota. Apesar do fundo estar negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial (81% P/VP), mantemos a recomendação NEUTRA para o papel, com preço alvo de R$ 99,1 e um dividend yield estimado de 6,3% em 2021.”

Resumindo: o preço atual de mercado parece incorporar um cenário de queda de rendimento futuro pro JSRE11. Porém, atrás de grandes riscos há grandes oportunidades. Se o fundo surpreender e conseguir diminuir sua vacância – mantendo o padrão atual de rendimentos – talvez possa haver uma forte valorização com o tempo.

*Postagem atualizada no dia 29/11/2021.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

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