Como os Fundos Imobiliários são criados e captam recursos?

Saber como os fundos imobiliários (FII) são criados e captam dinheiro é importante, pois afeta diretamente o patrimônio do cotistas no curto prazo (e ás vezes até mesmo no longo).

O processo que resulta na criação de um fundo imobiliário é chamado de IPO (Initial Publish Offering – Oferta Pública Inicial).

Esse processo ocorre em três etapas básicas:

  1. Antes de iniciar suas atividades, o fundo apresenta sua estratégia de investimento ao mercado e também o preço da cota, juntamente com a rentabilidade esperada.
  2. Os investidores que ficarem interessados, devem fazer a oferta da quantidade de cotas que querem adquirir. Isso é feito através da própria corretora (vale destacar que nem todas as corretoras participam dos IPOs de todos os fundos).
  3. Em seguida, com a captação dos recursos, o fundo é formado e já pode investir o dinheiro na compra de imóveis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, respeitando as regras estabelecidas no início.

Terminado o período de captação, o fundo se fecha, de modo que a única forma de investir no negócio é através da compra de cotas no mercado secundário na bolsa de valores.

Como os fundos captam novos recursos?

Pois bem, vimos como os fundos surgem. Entretanto, raramente a captação de recursos para por aí.

É muito comum que os FIIs captem novos recursos no mercado para diversificar seu portfólio de investimento, como também para explorar novas oportunidades.

Para fazer isso, os administradores dos FIIs irão utilizar de um recurso chamado follow-on.

O follow-on ocorre quando um fundo imobiliário emite novas cotas para serem vendidas no mercado. Esse processo é também chamado de “oferta secundária”, “oferta subsequente” ou ainda “chamada de capital”.

Resumindo, o IPO é feito apenas uma vez na vida por um fundo imobiliário, enquanto que o follow-on pode ser feito quantas vezes for preciso.

Para fazer o follow-on, um FII deve primeiramente conceder o direito de subscrição para os cotistas atuais que têm participação no negócio. 

Basicamente, o direito de subscrição nada mais é do que a preferência dada aos cotistas sobre a aquisição de novas cotas lançadas na bolsa. 

Essa preferência é importante e justa, pois dá aos cotistas a chance de manterem sua participação no fundo. Neste caso, o número de cotas disponíveis para aquisição na subscrição depende da proporção de preferência, ou a proporção de direitos de preferência que será ofertada aos cotistas.

Suponhamos um cotista que tenha 10% cotas de um determinado FII que tenha 100 mil cotas, de modo que o cotista em questão tem 10 mil cotas. Caso o fundo queira expandir seu capital emitindo 100 mil novas cotas, o cotista que tem 10% teria apenas 5% caso não adquira nenhuma nova cota.

Para permitir a manutenção de sua participação, o FII dá ao cotista a oportunidade de manter sua participação no fundo concedendo-lhe um direito de subscrição de 10 mil das novas cotas. Caso o cotista queira exercer esse direito de compra, deverá entrar em contato com a corretora e anunciar que irá exercer o direito de subscrição. 

Vale destacar que, na maioria das vezes, é interessante participar da subscrição de novas cotas, pois os valores das novas cotas emitidas tendem a ser menores do que o seu valor de mercado. Ou seja, é uma boa forma de comprar cotas mais baratas do mesmo FII. 

O valor das novas cotas deve ser mais baixo pois senão praticamente ninguém optará por exercer o direito de subscrição, o que dificulta a captação de novos recursos por parte do fundo.

  • Resumindo: Direitos de subscrição é a preferência dos cotistas de um fundo de adquirirem novas cotas emitidas pelo administrador, e que serão vendidas no mercado. A subscrição de novas cotas é uma ferramenta utilizada pelos fundos para captar mais dinheiro e expandir os negócios dos fundos ou pagar gastos de reformas ou outras despesas extraordinárias (que não são comuns). A concessão de preferência para os cotistas atuais do fundo é uma forma de privilegiar quem já é sócio. Falarei disso um pouco melhor mais à frente.

Sobras de subscrição

É possível que muitos investidores não exerçam os seus direitos de subscrição neste processo. Você deve estar se perguntando: e o que ocorre se poucas pessoas ou ninguém exercer o direito de subscrição? 

Quando isso ocorre, as ações ou cotas não subscritas são colocadas como sobras de subscrição.

Essas sobras são oferecidas aos investidores que exerceram o direito de subscrição. Com isso, estes poderão aumentar a sua participação no empreendimento.

Para oferecer as sobras de subscrição que cada investidor poderá comprar, a empresa ou fundo calcula um novo fator percentual ao qual cada um tem direito e divulga a quantidade dentre as sobras de subscrição, que cada um poderá adquirir.

Porém, é possível ainda que poucas pessoas, ou mesmo ninguém, queira comprar as sobras. 

Uma opção é ir para oferta pública. Neste cenário, os cotistas e investidores pessoas físicas conseguiriam participar.

No entanto, em alguns casos, essa fase é restrita aos investidores profissionais (quem tem mais de R$1 milhão para investir). Neste quadro pode haver duas limitações:

  • Da corretora: nesta fase é preciso verificar se a sua corretora vai participar da oferta;
  • Investimento mínimo: em algumas situações o fundo impõe um valor mínimo de investimento.

Como aqui não tem direito de preferência, então você pode pedir quantas cotas quiser. Porém, o pedido poderá ser atendido integralmente, parcialmente ou não ser atendido. A reserva, geralmente, tem que respeitar o investimento mínimo.

Quando o excesso de subscrição vira um problema

No geral, as subscrições de novas cotas é um processo que tem seus pontos positivos e negativos para o cotista.

O lado positivo é que as captações permitem os fundos crescerem e diversificar seus portfólios. Isso, por sua vez, implica em menor risco para os investidores.

Porém, isso só é possível quando a gestão consegue alocar os recursos novos de forma rápida e eficiente, o que nem sempre é o caso.

Quando um FII faz muitas subscrições em um pequeno espaço de tempo, tende a haver alguns problemas que afetam negativamente os rendimentos dos cotistas e os próprios valores das cotas.

Isso porque, o dinheiro capitado pode ser maior do que os investimentos feitos em ativos para o fundo, o que faz com que grande parte dos valores fiquem parados em caixa rendendo menos do que poderia.

O ideal é que as novas subscrições sejam sempre feitas de forma planejada, com a aquisição dos novos ativos previamente definida antes mesmo da capitação.

Portanto, fique atento às atas de emissão de novas cotas. Avalie se a gestão especificou bem a forma de alocação dos recursos ou se deixou esse ponto vago.

Sobre o prejuízo no valor das cotas, há uma tendência de que o processo de captação faça com que os valores das cotas caiam.

Para que o processo seja concluído com êxito, é preciso que os valores das novas cotas sejam menores do que o praticado no mercado. Caso contrário, ninguém irá exercer o direito de subscrição.

Com isso, muitos investidores vendem suas participações e adquirem as mesmas por um preço menor na subscrição. Logo, ao menos no curto prazo, tendemos a ver as cotações em queda até que as coisas se normalizem.

Por fim, outro problema do excesso de captações é que, muitas vezes, os investidores não conseguem acompanhar o ritmo de emissões de novas cotas. Como resultado, há a tendência de perda de participação no fundo (o que, em termos práticos, afeta apenas o poder de voto nas assembleias). 

Vale a pena exercer o direito de subscrição?

Viu como é importante entender como funciona o processo de captação de recursos dos fundos imobiliários?

Muitas vezes isso é deixado de lado pelos investidores iniciantes, de modo que muitos se assustam quando vêm suas cotas ou rendimentos caindo de preço de uma hora pra outra.

Mas saiba que, embora pareça ruim no curto prazo, o direito de subscrição pode ser uma boa oportunidade de investimento, pois, com isso, você conseguirá comprar mais cotas a um preço melhor.

Porém, isso vale de caso para caso. Avalie sempre as justificativas para as novas emissões, como também os descontos dados (diferença entre o valor de exercício da subscrição e o preço de mercado).

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

2 comentários em “Como os Fundos Imobiliários são criados e captam recursos?

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