Como os Fundos Imobiliários são gerenciados?

Uma das vantagens dos fundos imobiliários (FIIs) é que esse tipo de ativo permite as pessoas investirem em imóveis sem ter que esquentar a cabeça com a administração dos ativos.

Isso porque a gestão dos imóveis é feita por uma equipe profissional, especializada e experiente.

Em tese, isso é positivo, pois uma gestão especializada tende a ter melhores informações e contatos no mercado imobiliário, o que gera maior praticidade e eficiência na hora de fechar contratos de locação.

Quem é proprietário de um imóvel sabe muito bem as preocupações que este investimento causa. É preciso lidar com o(s) inquilino(s) em várias situações, como:

  • Negociar periodicamente o reajuste do aluguel;
  • Providenciar a reforma ou reparo da estrutura quando necessário;
  • Executar a dívida na justiça quando o inquilino se encontra como inadimplente;
  • Procurar locatários quando o imóvel se encontra vago;
  • Entre outras coisas mais.

Neste caso, ter uma empresa para gerenciar tudo isso é muito vantajoso, pois nos permite economizar tempo e paciência.

Entretanto, tudo isso tem um preço, que, neste caso, são os custos de administração e gestão, os quais são deduzidos das receitas recebidas pelos fundos.

Outro “custo” que incorremos ao comprar um FII é o risco de gestão. Gosto de ver isso como um custo porque é importante o investidor gastar um tempo no seu dia a dia para monitorar as ações dos gestores em relação aos seus ativos.

Embora tenhamos o conhecimento que essas pessoas são super qualificadas para administrar nosso dinheiro, ainda assim sempre pode haver conflito de interesses.

Sendo assim, é importante ficar atento aos direitos e deveres dos gestores, administradores e cotistas para não ser surpreendido depois.

Diferença entre gestor e administrador

Antes de avançarmos, vale destacar: o administrador e/ou gestor não são os donos dos fundos imobiliários. Os donos são os cotistas, (aqueles que investem nos FIIs) de modo que estes têm o poder de definir as regras e o futuro dos fundos nas votações feitas na Assembléia.

Todo fundo imobiliário possui um administrador, que é a equipe responsável por cuidar da parte burocrática do fundo.

Além destes, os FIIs também podem ter consultores ou gestores, que atuarão na parte de gerenciar a alocação dos recursos (executar a estratégia do fundo).

Em alguns FIIs, o administrador também desempenha o papel de gestor. 

No geral, os administradores e gestores de um FII são responsáveis por realizar os contratos com as empresas interessadas em alugar os imóveis, receber os valores, pagar as despesas dos imóveis e da manutenção do fundo (como taxas de administração e gestão, taxas de registro em Bolsa, taxas de custódia etc.), fazer a distribuição dos resultados aos cotistas, entre outros. 

Existem várias instituições que exercem essas funções. No Brasil, as mais conhecidas são, dentre outras: a Rio Bravo, o Credit Suisse – Hedding Griffo (CSHG), o Banco do Brasil, o Banco BTG Pactual, a XP Investimentos, a TRX, a Votorantim Asset, a Kinea Investimentos, etc.

Gestor é o responsável por tomar decisões quanto à carteira de investimento que compõem o fundo. Realiza análise dos ativos e suas perspectivas de compra e venda, retorno e liquidez. Em outras palavras, é quem executa a estratégia do fundo, definindo os negócios que serão feitos.
Administrador é uma empresa ou corretora que cuida do fundo e controla os prestadores de serviço, como gestor, auditor e custodiante. Além disso, o administrador acompanha os fluxos de caixa e calcula os rendimentos das cotas. Ou seja, faz todo o trabalho burocrático.

Tipos de gestão dos Fundos Imobiliários

Basicamente há duas formas de classificar a gestão dos fundos imobiliários: gestão passiva ou ativa.

1) Gestão passiva: 

FIIs com gestão passiva são aqueles em que o administrador e/ou gestor do fundo não tem licença prévia para negociar os ativos do fundo.

Ou seja, a renda e os ganhos dos cotistas são provenientes apenas da locação dos imóveis, de modo que os gestores não deverão negociá-los, vendendo e comprando outros imóveis.

Eventuais vendas dos ativos podem ser feitas, mas apenas se forem aprovadas em assembleia, mediante convocação prévia feita pelo administrador e votação pelos cotistas.

2) Gestão ativa:

FIIs com gestão ativa são aqueles em que os administradores e/ou gestores têm aprovação prévia para negociar os ativos do fundo, desde que se atendam às regras. 

Com essas negociações, o gestor pode gerar lucro (ou prejuízo) para o fundo.

Gestão passiva x gestão ativa: qual a melhor?

Por restringirem mais a ação do administrador, os FIIs de gestão passiva permitem aos cotistas terem mais clareza quanto aos ganhos futuros do fundo.

Porém, a maior parte dos ganhos virão apenas dos aluguéis, de modo que ganhos provenientes de negociações envolvendo compra e venda de novos imóveis raramente ocorrerão.

O contrário ocorre com os fundos de gestão ativa. Nestes, a vantagem é que os gestores terão maior liberdade para aproveitarem as oportunidades que aparecem de repente no mercado, o que poderá gerar ganhos maiores para os cotistas. 

Já a desvantagem é que as possibilidades de erros na gestão também são maiores do que na gestão passiva. 

Portanto, podemos definir que, enquanto os fundos de gestão passiva são mais estáveis, os FIIs de gestão ativa permitem ganhos maiores, mas também contam com riscos igualmente maiores.

FIIs de gestão passiva são mais estáveis, mas as oportunidades de ganho são menores.
FIIs de gestão ativa há possibilidades de rendimentos maiores, porém há riscos da gestão fazer avaliações erradas e tomar decisões ruins.

Regulamento dos Fundos Imobiliários

Cada fundo imobiliário possui seu próprio regulamento e nele consta a política de investimento do fundo. Isso significa que cada FII terá um conjunto de regras que estipula a forma como os gestores devem atuar e qual setor (ou setores) o fundo deverá investir.

O regulamento definirá coisas como:

  • o fundo investirá todos os recursos em vários imóveis ou em apenas um?
  • quais os setores dos imóveis (shopping, corporativo, logística, educacional, etc)?
  • quais inquilinos os imóveis irão atender (vários inquilinos diferentes ou apenas um em específico)?
  • adquirir imóveis prontos ou desenvolver o empreendimento do início?
  • foco em ganho patrimonial (compra para revenda futura) ou renda (exploração de aluguéis)?
  • taxas de administração.

Além das regras que definem o tipo de gestão, os FIIs também apresentam outras normas que regulamentam seu funcionamento.

Primeiramente, temos que os fundos imobiliários são constituídos na forma de condomínio fechado. Isso significa que os investidores não podem fazer o resgate antecipado das cotas. 

Se um cotista deseja resgatar o investimento que realizou em um FII, há duas opções:

  1. aguardar o término do prazo de duração do fundo (apesar da maioria dos FIIs não possuírem prazo definido de duração);
  2. vender as cotas na Bolsa de Valores, no mercado secundário, para outros investidores que estejam interessados em adquiri-las. 

Outro item que deve estar presente nas regras de um FII é sobre o tempo de duração.

A maioria dos fundos imobiliários são constituídos para terem duração indeterminada, ou seja, não há prazo para acabar. Estes podem durar a vida toda, ou acabarem em alguns anos. Tudo vai depender do que for decidido pelos sócios (cotistas).

Porém, há alguns fundos que têm data para encerrar suas atividades. Embora menos comum, existem alguns FIIs que são criados apenas para explorar empreendimentos específicos e pontuais.

Alguns, por exemplo, podem surgir para explorar um loteamento e desenvolver um condomínio residencial, de modo que, após a venda das unidades, são encerrados. Nestes casos, os cotistas vão sendo remunerados com os lucros e o capital inicial, que vai sendo devolvido aos poucos na medida em que as vendas vão sendo feitas.

O terceiro ponto que deve ficar bem esclarecido nas regras do fundo são os direitos e deveres dos cotistas, que são de fato os donos do negócio. 

Vale lembrar que os FIIs são destinados principalmente aos investidores pessoas físicas, mas alguns investidores institucionais, como fundos de pensão, também investem parte de seus recursos nesses ativos.

No geral, existem três direitos básicos que devem ser resguardados para todos os sócios, independentemente da quantidade de cotas e da sua classe (pessoa física ou jurídica):

  1. Receber uma parte dos proventos distribuídos proporcionalmente ao número de cotas;
  2. Participar das assembleias de cotistas convocadas pelo administrador e ter direito a voto. O voto também é proporcional ao número de votos;
  3. Receber direitos de subscrição, em proporção ao número de cotas, nas chamadas de capital do fundo. Quanto ao recebimento dos dividendos, pela legislação vigente, determinada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), os FIIs devem distribuir aos cotistas, pelo menos, 95% do resultado líquido (aluguéis menos custos). 

Esses valores são pagos em dinheiro, creditados na conta-corrente ou conta investimento do cotista (conta da corretora ou banco em que os FIIs estão depositados), proporcionais ao número de cotas que o investidor possui.

Todas as regras aqui apresentadas são automaticamente acatadas pelos cotistas assim que compram as cotas de um FII. Em outras palavras, assim que você compra cotas de um fundo, é suposto que você concorda com o que foi estabelecido como regulamento. 

Entretanto, é possível mudar as regras em certas ocasiões. Isso é possível quando os administradores dos FIIs convocam assembleias para tomar decisões a respeito de vários assuntos do fundo, como: 

  • aprovação de demonstrações financeiras;
  • aprovação de emissão de novas cotas do fundo;
  • troca de gestor;
  • substituição de administrador;
  • alterações no regulamento;
  • deliberação a respeito de propostas de compra de imóveis que pertencem ao fundo etc. 

Embora todos os cotistas tenham o direito de comparecer às assembleias e votar, nem todos acabam exercendo esse direito, principalmente os pequenos investidores. 

Isso porque muitos não acompanham todos os comunicados, ou estão longe do local de votação (embora seja possível providenciar uma procuração para que outro vote em seu lugar), ou simplesmente não têm interesse em participar. 

Felizmente, a tendência é que isso mude com o tempo, principalmente por causa do crescimento das votações online e do engajamento dos investidores minoritários em fóruns especializados na internet.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

2 comentários em “Como os Fundos Imobiliários são gerenciados?

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