HGPO11: características, riscos e recomendações

O CSHG Prime Offices (HGPO11) é um fundo imobiliário (FII) do tipo tijolo, com estratégia de alocação em imóveis de lajes corporativas e gestão passiva, com um patrimônio líquido de R$ 423,4 milhões.

Ao todo, o HGPO11 tem total de 12.613m² de ABL, sendo composto por apenas dois ativos:

  1. Edifício Platinum, localizado na Rua Jerônimo da Veiga;
  2. Edifício Metropolitan, localizado na Rua Amauri.

Ambos os ativos são classificados como AAA, ou seja, são de qualidade superior.

Vacância

Historicamente o fundo sempre apresentou baixa vacância (abaixo de 2%).

Atualmente, os 5% de vacância é  devido à desocupação de um único inquilino no mês de agosto, a JHSF. O imóvel vago não pode ser usado como escritório, mas apenas como teatro e centro de convenções, o que dificulta a recolocação rápida de outro inquilino.

Para contornar esse problema, o andar passará por uma reforma que já está no escopo do retrofit geral dos dois prédios, para ser explorado como um centro de eventos pois contará com um auditório, salas de reunião componíveis, além de espaço de apoio para buffets.

De acordo com o relatório gerencial, algumas empresas já manifestaram interesse em operar o espaço, de modo que o HGPO11 não terá dificuldades em extrair renda deste espaço no futuro.

No geral, o fundo não costuma enfrentar dificuldades de vacância, pois as vagas abertas geralmente são rapidamente alugadas.

Inquilinos

Com grande concentração de empresas do setor financeiro e de holding familiares.

Em total, o HGPO11 tem 32 inquilinos distintos. A grande maioria ocupa participação pequena na receita de locação do fundo, com menos de 6% cada.

A exceção fica por conta do grupo Votorantim, que representa atualmente 20,83% da receita de locação.

Contratos

O HGPO11 é um fundo com maioria dos contratos típicos. Entretanto, como os ativos têm uma boa qualidade, tanto em termos de estrutura quanto de localização, a tipicidade dos contratos não resulta em aumento do risco.

O WALE (vencimento médio dos contratos ponderado pela receita ponderada) é de 2,8 anos.

Esse é um indicador para o mercado imobiliário que mede a média dos vencimentos dos contratos.

A dispersão das datas de revisionais é outro fator positivo para o HGPO11. Não há uma data específica em que se concentra as revisões dos contratos, o que permite uma boa adaptação do fundo à evolução do mercado imobiliário da região.

Outro detalhe que o investidor deve se ater é em relação aos indexadores dos contratos de locação. Como podemos ver, 87,3% da receita contratada é ajustada anualmente pelo IGP-M, enquanto que o restante é indexado ao IPCA.

Isso é interessante para o investidor que queira proteger seus rendimentos das oscilações cambiais.

A contaminação pelo dólar é explicada principalmente porque metade dos preços do chamado IPA (Índice de Preço por Atacado), que tem um peso de 60% no IGP-M, são corrigidos pela variação cambial. É o caso de produtos agrícolas, como soja e trigo, cujos preços sobem quando o dólar dispara.

Preço/Valor Patrimonial

Atualmente a cota do HGPO11 está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial. O P/VP é de 0,93.

Na verdade, isso tem ocorrido de forma geral no mercado de FIIs, principalmente por causa da contração monetária implementada pelo Banco Central do Brasil.

Com o aumento dos juros, os agentes econômicos tendem a correr para a renda fixa, deixando de lado a renda variável, que é mais arriscado.

Além disso, o aumento dos juros eleva também o custo do capital, o que afeta de forma negativa a precificação dos ativos através do método de fluxo de caixa descontado (FCD).

Entretanto, o caso do HGPO11 o que ocorre não foi uma queda nas cotas, mas sim um aumento da avaliação do valor patrimonial, em novembro de 2020.

De lá pra cá, a cotação do HGPO11 se manteve estável, girando ao entorno dos R$220,00/cota.

Dividend Yield

O HGPO11 vem de um histórico de estabilidade na distribuição de dividendos. Recentemente o fundo aumentou o valor dos rendimentos pagos para R$ 1,30, o que dá um Dividend Yield (DY) de 0,58%.

A gestão tem tido sucesso no aumento dos preços dos aluguéis/m², saindo de uma média de R$ 153m² em set/20 para R$ 207m² em ago/21.

Isso, por sua vez, tem se traduzido em aumento de dividendos para os cotistas, de R$ 0,94 em set/20 para R$ 1,30 em out/21.

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Prós e Contras do HGPO11

O HGPO11 é um FII com um portfólio de alta qualidade e baixo risco. Tanto é que isso justifica grande parte do seu dividend yield baixo.

Este é um ótimo ativo para quem busca por segurança e proteção contra a inflação e as incertezas em relação ao câmbio (a maior parte dos contratos são reajustados pelo IGP-M).

A vacância historicamente baixa também é outro fator que pesa a favor do ativo, visto que o risco de queda dos rendimentos por motivo de vacância é praticamente nulo.

O que tem ocorrido, na verdade, é o contrário: a receita do fundo é cada vez maior, com os reajustes feitos pela gestão gerando rendimentos crescentes para os cotistas.

Diante disso, as recomendações para o HGPO11 são de neutras e positivas.

Do lado positivo, destaca-se a recomendação da Necton Investimentos: “Enxergamos o fundo como um portfólio de alta qualidade, com baixo risco e boas perspectivas de ganho, dado o perfil dos ativos e localização.”

Já com a recomendação neutra, temos a XP Investimentos: “Apesar da qualidade dos empreendimentos e do trabalho da gestão, acreditamos que grande parte do potencial de aumento nos alugueis já está precificada no fundo.”

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

2 comentários em “HGPO11: características, riscos e recomendações

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