HGRU11: características, riscos e recomendações

O CSHG Renda Urbana (HGRU11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, fundado em janeiro de 2018 e atualmente possui patrimônio líquido de R$ 2 bilhões.. 

Este é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (supermercados e lojas de vestuário) e educacional.

Ao todo, o HGRU11 tem um total de 355 mil m² de área bruta locável (ABL), sendo composto por 81 imóveis, localizados em seis estados diferentes:

O fundo também possui participação relevante em outro FII, o SPVJ11 (com 43% de participação). Este representa 11,64% do Valor Patrimonial do HGRU11, e 11,3% da receita contratada.

O SPVJ11 é um fundo imobiliário com foco em propriedades de varejo, logístico, industrial e comercial para renda via contratos de locação atípicos.

A justificativa para o investimento neste ativo por parte do HGRU11 é que o SPVJ11 é um FII que possui estratégia de alocação semelhante, servindo como complemento à estratégia de diversificação e expansão de participação no setor de varejo.

Vacância

O fundo HGRU11 possui vacância zero. Ou seja, todos os imóveis estão alugados.

Contribui para isso tanto os setores dos imóveis, que são resilientes, quanto a qualidade dos inquilinos, que são grandes players em seus ramos e possuem situação financeira saudável.

Inquilinos

O HGRU11 é um fundo bastante diversificado, com boa distribuição setorial, geográfica e em termos de inquilinos. Em relação a estes últimos, temos nomes importantes, como: grupo YDUQS (dono das universidades Ibmec, Estácio), Grupo Big e Lojas Pernambucanas.

No geral, os inquilinos possuem estabilidade financeira, o que contribui para o baixo risco no calote dos aluguéis.

Vale destacar que no ápice da pandemia da Covid-19 o HGRU11 teve que negociar o diferimento (adiamento) dos aluguéis dos imóveis do setor educacional. Porém, isso impactou o recebimento de apenas 17% dos aluguéis contratados nos meses de abril e maio de 2020, com a retomada gradual ocorrendo nos meses subsequentes.

Isso é considerado positivo quando comparamos com outros fundos que continuam sem recuperar os rendimentos perdidos com a crise da pandemia.

Contratos

O HGRU11 é um fundo com a maioria dos contratos atípicos. Ou seja, possuem prazos maiores e rendimentos diferenciados.

Isso contribui para que o fundo possa ter maior estabilidade e previsibilidade em relação aos rendimentos futuros. 

Ao todo, o HGRU11 possui 91,5% da receita contratada derivada de contratos atípicos, e 8,5% de contratos típicos.

Com isso, o vencimento médio dos contratos ponderado pela receita contratada (WALE ) é de 11,5 anos. 

Outro ponto importante em relação aos contratos de locação são os indexadores. Como podemos ver, 91,5% da receita contratada é ajustada anualmente pelo IPCA, enquanto que o restante é indexado ao IGP-M.

Isso é interessante para o investidor que queira proteger seus rendimentos da inflação (IPCA).

Preço/Valor Patrimonial

No momento, a cota do HGRU11 está sendo negociada abaixo do seu valor patrimonial. O P/VP é de 0,94.

Na verdade, isso tem ocorrido de forma geral no mercado de FIIs, principalmente por causa da contração monetária implementada pelo Banco Central do Brasil.

Com o aumento dos juros, os agentes econômicos tendem a correr para a renda fixa, deixando de lado a renda variável, que é mais arriscado.

Além disso, o aumento dos juros eleva também o custo do capital, o que afeta de forma negativa a precificação dos ativos através do método de fluxo de caixa descontado (FCD).

No caso do HGRU11, o valor baixo do P/VP é resultado de uma queda no preço das cotas (cerca de 15% nos últimos 12 meses) e no aumento do valor patrimonial (9,3% desde outubro de 2020).

Dividend Yield

O HGRU11 tem apresentado rendimentos crescentes. O fundo é marcado por um pagamento linear, o que permite ao cotista ter uma alta previsibilidade dos rendimentos futuros.

A distribuição atual está se mantendo em R$ 0,72, assim como o mês anterior, mantendo a linearidade sustentável do semestre.

Vale destacar que o HGRU11 possui saldo de resultados acumulados de R$ 0,37 por cota. Isso ajuda a gestão a manter a regularidade dos pagamentos, com os resultados acumulados cobrindo os meses em que a arrecadação for abaixo do valor dos rendimentos normais.

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Prós e Contras do HGRU11

O HGRU11 é um FII com um portfólio de alta qualidade e baixo risco

Este é um ótimo ativo para quem busca por segurança e proteção contra a inflação (quase a totalidade dos aluguéis são reajustados pelo IPCA).

A vacância zero também é outro fator que pesa a favor do ativo, visto que o risco de queda dos rendimentos por motivo de desocupação é praticamente nulo.

Em termos gerais, o HGRU11 é considerado um FII seguro, ideal para investidores mais conservadores.

Atualmente, o HGRU11 está sendo bastante recomendado por várias corretoras e casas de análises.

Em levantamento feito pelo site InfoMoney junto a 10 instituições financeiras, o HGRU11 aparece em 5 delas como recomendação para investimento em novembro.

Para a XP Investimentos, a recomendação é de compra de HGRU11. No site, a justificativa para a decisão é a seguinte: 

“Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o CSHG Renda Urbana Fundo de Investimento Imobiliário com Preço-Alvo de BRL 137/ cota. Os principais pontos fortes da tese são: (i) Fundo com alto poder diversificador no portfolio ; (ii) Alta previsibilidade das Receitas (~91% dos contratos atípicos); (iii) Histórico do fundo comprovado na geração de valor;  (iv) Valuation e ponto de entrada atrativo; (v) Equipe de Gestão qualificada e com track record em gestão imobiliária.”

Para o Banco Safra e o Itaú BBA, a justificativa para o investimento no HGRU11 é a segurança, visto o momento conturbado vivido nos mercados.

“Na escolha dos FIIs da nossa carteira, priorizamos ativos de elevada liquidez, gestão experiente e com portfólios de qualidade”, afirmou o Itaú BBA em seu relatório de recomendação para novembro.

O lado negativo fica por conta das baixas perspectivas de ganho no curto prazo, o que pode frustrar investidores mais arrojados. Para a equipe de análise da Genial Investimentos “vemos os ativos com pouco upside nos dividendos, por isso optamos pela retirada dos mesmos da recomendação este mês.”

Por fim, vale mencionar que os principais riscos do HGRU11 estão nos âmbitos político e macroeconômico.

O cenário macroeconômico atual se configura como desafiador para os ativos de renda variável em geral, o que inclui os fundos imobiliários. Mesmo com os bons fundamentos no nível microeconômico, os fatores macro costumam penalizar temporariamente a performance dos ativos.

Os aumentos das taxas de juros e da inflação elevam o custo de capital, o que, por sua vez, impactam negativamente no valor presente dos ativos. 

O investidor também deve manter no radar o risco de uma possível tributação dos rendimentos dos fundos imobiliários, a qual pode ser aprovada através da reforma do imposto de renda. No momento esse dispositivo está fora do projeto, mas o perigo de que isso volte na pauta ainda existe.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com o sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

2 comentários em “HGRU11: características, riscos e recomendações

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