XPML11: características, riscos e comentários

O XP Malls (XPML11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, fundado em dezembro de 2017 e atualmente possui patrimônio líquido de R$ 1,9 bilhão. 

Este é um fundo imobiliário focado no investimento de shoppings centers.

Ao todo, o XPML11 tem um total de 104 mil m² de área bruta locável (ABL), com participação em 12 imóveis, localizados em 8 cidades diferentes: São Paulo, Guarulhos, São Roque, Rio de Janeiro, Duque de Caxias, Natal, Salvador e Manaus.

Abaixo, temos a distribuição da ABL do fundo por área geográfica.

O fundo possui gestão ativa, ou seja, buscará ganhos não apenas através de renda imobiliária (aluguéis), mas também através da negociação de imóveis. 

O XPML11 já fez 6 emissões de cotas, sendo a última encerrada no dia 25/10/2021. Ao todo foram subscritas e integralizadas 473.894 cotas, totalizando uma captação de R$ 47.394.138,94.

De acordo com o comunicado da emissão, os recursos líquidos da sexta emissão serão destinados à aquisição de três ativos: 

  • 7% do Shopping Cidade São Paulo, localizado no Estado de São Paulo, Cidade de São Paulo, na Avenida Paulista nº 1.230, Bela Vista; 
  • 40% do Shopping Estação BH, localizado no Estado de Minas Gerais, na Cidade de Belo Horizonte, na Avenida Cristiano Machado nº 11.833, Venda Nova; 
  • 31,59% do Shopping D, localizado no Estado de São Paulo, Cidade de São Paulo, na Avenida Cruzeiro do Sul nº 1.100, Canindé; e (iv) outros Ativos Imobiliários identificados pelo Gestor

Risco de vacância

Em relação ao risco de vacância, podemos inferir que o setor de shoppings tem enfrentado grandes desafios. A pandemia da Covid-19 causou um grande choque no setor no ano passado, quando a maioria dos shoppings do país tiveram que fechar as portas por causa das medidas de distanciamento social.

Com isso, a vacância e a inadimplência subiram bastante.

Atualmente o XPML11 possui vacância de 4,7%, um pouco abaixo dos 6,9% da média do setor segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).

A vacância do fundo também se manteve estável nos meses anteriores, com média de 4,875%.

Porém, embora a vacância seja estável, o mesmo não se pode dizer sobre a inadimplência (atrasos dos pagamentos de aluguel dos inquilinos). 

Conforme podemos ver no gráfico abaixo, a inadimplência atual é de 4,4%, mas foi mais elevada no início do ano, quando chegou a 18,7% em abril. Pior ainda foi no início da pandemia, quando os shoppings tiveram que fechar por alguns meses e a inadimplência chegou a 59,3% (em maio de 2020).

Diante disso, devemos ter em mente que a melhora e estabilização nos índices de vacância e inadimplência estão condicionados à evolução do cenário macroeconômico.

A lenta recuperação do varejo é uma preocupação para o setor. Entre os obstáculos para o fortalecimento dos negócios, está o efeito da escalada da inflação, dos juros mais altos e do mercado de trabalho ainda fragilizado.

Mais recentemente, os dados do varejo brasileiro vieram ruins. O comércio em setembro caiu 1,3%, resultado pior do que as expectativas do mercado, que eram de queda de 0,60%. Na passagem de julho para agosto o recuo foi ainda maior, em 4,30%. Na comparação anual, com setembro de 2020, as vendas caíram 5,50%. 

Um fator atenuante para o XPML11 é que a maior parte de sua ABL (62%) está no sudeste brasileiro, que é a região mais resiliente e que mais tem crescido no país. 

Dividend Yield

Considerando o fato do XPML11 pertencer a um dos setores mais afetados pela crise da Covid-19, é de se esperar que os rendimentos tenham sofrido oscilações no período. 

Como podemos ver, os pagamentos por cota nunca foram muito constantes, mas essa oscilação aumentou mais ainda a partir de fevereiro de 2020. Entre fevereiro e abril o fundo não realizou nenhum pagamento aos cotistas.

A boa notícia é que, com o avanço da vacinação e a queda dos casos de Covid-19, os negócios vêm se normalizando. Isso contribui para a diminuição das restrições e a retomada do comércio.

Como resultado, vemos uma melhora considerável no dividend yield do XPML11, que foi de 0,57% no último mês (em relação ao preço da cota de R$ 96,25).

Novos empreendimentos

Por ser um fundo relativamente novo, o XPML11 ainda apresenta uma gestão muito ativa em relação aos seus investimentos. Para se ter ideia do rápido crescimento, em dezembro de 2017, sua ABL não chegava a 9 mil m². Agora já são mais de 104 mil m².

A aquisição mais recente do FII foi em 29 de junho deste ano, quando foi incluído no seu portfólio o CJ Shops Jardins, localizado na Rua Haddock Lobo, no bairro Jardins, um dos mais nobres da cidade de São Paulo.

O XP Malls também é detentor de um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) conversível em participação no CJ Shops Faria Lima. Em outras palavras, isso significa que o XPML11 está financiando um empreendimento em que o pagamento poderá ser feito através do recebimento de cotas de participação no imóvel.

O CJ Shops Faria Lima será construído pela JHSF, em uma das esquinas mais premium da cidade de São Paulo, entre a Rua Leopoldo Couto de Magalhães e a Avenida Faria Lima.

O projeto terá cerca de 11.000 m² de ABL e a participação exata do fundo no ativo ainda encontra-se em negociação comercial com a JHSF. Espera-se que mais detalhes sejam abordados nos próximos relatórios gerenciais.

Alavancagem

Um cuidado que o investidor deve ter com o XPML11 é em relação às dívidas do fundo

O que a gestora faz é assumir dívidas (através da emissão de CRIs) para fazer a aquisição de novos imóveis com o pagamento atrelado ao recebimento dos aluguéis ou emissões de novas cotas do fundo. 

Isso é chamado de alavancagem, que nada mais é do que a utilização de dívidas para aumentar o patrimônio. A alavancagem impacta diretamente o risco, mas também aumenta o potencial de rentabilidade.

Abaixo, temos o fluxo de amortizações que o XPML11 deverá arcar ao longo dos próximos anos das dívidas feitas para a aquisição dos shoppings Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet:

Ao todo, as obrigações do fundo são cerca de R$ 360 milhões, o que representa cerca de18,9% do valor patrimonial, que é de R$ 1,9 bilhão. 

Se considerarmos os resultados financeiros atuais do XPML11, que nos últimos 12 meses foram de R$ 94,6 milhões, temos um fluxo de amortizações que é pagável sem que seja necessário prejudicar a distribuição de cotas. 

Porém, conforme observamos na tabela acima, esse fluxo de amortizações vai aumentando com o passar dos anos. Como o fundo está em processo de crescimento, é de se esperar que a alavancagem diminua na medida em que novas emissões forem acontecendo. 

O risco, portanto, fica por conta do sucesso nas próximas emissões. Se as captações não ocorrerem de forma planejada pela gestão, é possível esperar quedas nos rendimentos futuros. 

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Prós e Contras do XPML11

O XPML11 é um FII conhecido por adquirir shoppings com boa localização, somado a um bom potencial de consumo, número de habitantes e renda per capita.

Isso é um fator positivo, pois permite ao fundo ter maior resiliência em relação às dificuldades naturais do setor frente ao cenário macroeconômico ruim.

No Catarina Outlet, uma das joias da coroa do FII, o volume de vendas em maio foi o 3º melhor da história do shopping, ficando atrás apenas de novembro e dezembro de 2019, período este anterior à pandemia.

Já no Shopping Cidade Jardim – outro ativo do FII – o resultado foi ainda melhor, atingindo o 2º melhor mês da história em termos de vendas, com mais de R$ 120 milhões no período.

O lado ruim do XPML11 fica por conta dos riscos relacionados à recuperação macroeconômica. A inflação, o desemprego e o aumento dos juros comprometem o futuro do setor.

Embora tenha sido dito que o FII seja resiliente devido a boa qualidade dos ativos, ainda assim o ele não se encontra totalmente blindado, visto que até há pouco tempo atrás a taxa de inadimplência era bem alta.

Por fim, outro destaque negativo é o nível de alavancagem. Embora as dívidas sejam pagáveis (se levarmos em conta os resultados atuais do fundo), ocorre que muitos investidores ficam incomodados com isso e, em momentos de turbulência, costumam abandonar primeiro os ativos com riscos maiores.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

2 comentários em “XPML11: características, riscos e comentários

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