Conheça as taxas que são cobradas pelos FIIs

Uma das vantagens dos fundos imobiliários (FIIs) em relação ao investimento direto em imóveis é que a gestão dos ativos é feita por um profissional qualificado. Porém isso tem seus custos, os quais são cobrados através das taxas de administração e performance.

A taxa de administração é o pagamento pelo trabalho de gestão de um FII. Essa taxa visa remunerar o administrador pelo trabalho burocrático e pela execução da estratégia do fundo. 

Já a taxa de performance funciona como uma espécie de recompensa. Ela é cobrada quando a gestão do fundo supera alguma marca pré-estabelecida na regulamentação do fundo.

Nem sempre os FIIs cobram as duas taxas (administração e performance). Muitas vezes apenas a taxa de administração é cobrada. A taxa de performance é mais comum de aparecer em fundos com gestão ativa, quando o gestor busca superar algum índice de referência (benchmark). 

O HGRU11, por exemplo, cobra uma taxa de 0,90% ao ano sobre o valor de mercado do fundo. O valor de mercado nada mais é do que o número de cotas existentes vezes o seu preço.

Já o XPML11 tem uma taxa de 0,75% ao ano sobre o valor de mercado e uma taxa de performance de 20,0% da rentabilidade que exceder o Benchmark, que é o IPCA + 6% a.a.. 

IPCA é a sigla para Índice de Preço ao Consumidor Amplo, o qual é calculado mensalmente pelo IBGE.

De grosso modo, se a inflação (IPCA) de um ano for de 6%, o XPML11 terá que ter um ganho acima de 12% no período para que a gestão consiga obter seu prêmio de performance. Se a rentabilidade do fundo for de, digamos, 15% no ano, então a taxa de performance será de 20% sobre os 3% que exceder o benchmark.

Para quem ainda não têm conhecimento sobre FIIs, saiba que as taxas de administração e/ou performance são deduzidas dos rendimentos recebidos pelos fundos. Então não se preocupe, pois não precisará tirar diretamente do seu bolso para pagar por isso. 

Por outro lado, você deve prestar atenção neste custo pois um FII com elevadas taxas de administração e performance podem afetar o potencial dos seus rendimentos.

No geral, não há uma regra clara sobre como devem ser estabelecidas as taxas de um fundo imobiliário. Cada um têm seu próprio método de mensuração dos valores cobrados. Os mais comuns são:

  • % sobre o valor de mercado;
  • % do patrimônio líquido do fundo;
  • % sobre o que exceder o CDI;
  • % sobre o que exceder o IPCA;
  • % dos rendimentos.

Vale destacar que a gestão de cada fundo pode fazer diferentes combinações destes modelos de cobrança para obter sua remuneração. Vejamos à seguir um pouco sobre cada tipo.

Porcentagem sobre o valor de mercado

Esse tipo de taxa trás um pouco mais de garantia para o gestor. Isso porque a sua remuneração está garantida, havendo apenas a dúvida de quanto será. 

É também mais simples de ser calculado, visto que basta multiplicar a porcentagem da taxa pelo valor de mercado do fundo. Ou seja, se um FII terminou o período valendo R$1 bilhão, e a taxa de administração é de 0,5% sobre o valor de mercado, então os cotistas deverão, ao todo, pagar uma taxa de R$5 milhões para a instituição administradora.

Para saber o valor de mercado de um fundo, basta multiplicar o preço das cotas pela quantidade de cotas que existem.

Valor de mercado do FII = preço da cota x número de cotas

Porcentagem sobre o patrimônio líquido (ou valor patrimonial)

Esse tipo de taxa de administração é cobrado a partir da multiplicação do valor da taxa pelo valor patrimonial (VP) do fundo.

Se um FII tem um VP presente de R$ 2 bilhões, e ele cobra uma taxa de 0,5% sobre esse montante, então teremos um custo fr administração de R$ 10 milhões no ano.

A única diferença desse tipo de taxa em relação à cobrada sobre o valor de mercado é que, embora tendem a convergir entre si, Patrimônio Líquido e Valor de Mercado não são a mesma coisa.

O valor patrimonial é o valor que efetivamente representa algum patrimônio. Este é calculado através da diferença entre ativos (bens e direitos) e passivos (deveres e obrigações).

Patrimônio líquido = Ativos do Fundo – Passivos Totais

Basicamente, os ativos de um FII são os imóveis e os títulos investidos. Já o passivo são as dívidas, financiamentos, gastos de longo prazo com fornecedores, entre outras coisas mais.

O valor patrimonial é estimado por auditores especializados e independentes, que são contratados pelos administradores para fazerem a avaliação dos fundos.

Na prática, o valor de mercado de um FII pode ser menor ou maior do que o seu valor patrimonial. Quando ocorre do preço ser negociado abaixo do valor patrimonial, pode ser um sinal de:

  1. que o fundo está muito barato, pois está sendo negociado com valor abaixo do que realmente vale;
  2. ou que existe algo de errado, pois os investidores julgam não valer a pena pagar o que vale.

Quando isso acontece, deve-se investigar os motivos para saber se o ativo está realmente barato ou se há algum problema.

Outra diferença entre valor patrimonial e valor de mercado é que o primeiro tende a ser menos volátil do que o valor de mercado. 

Fundos que cobrem taxas de administração como uma porcentagem do VP garantem um ganho mais estável para o gestor em termos de taxa de administração.

Porcentagem sobre o que exceder o CDI

CDI é a sigla para Certificado de Depósito Interbancário. Essa é uma taxa que é definida no mercado interbancário, ou seja, no mercado em que os bancos ficam emprestando dinheiro entre si. 

Por diversas razões (que não explicarei aqui, devido a sua complexidade), acontece do CDI ser praticamente igual à Selic. 

A Selic, por sua vez, é chamada de taxa básica da economia. É uma taxa que o Banco Central do Brasil determina para influenciar toda a economia, como o crédito, a demanda e os investimentos.

O que você precisa saber por agora é apenas que o CDI é uma taxa de juros que existe no mercado financeiro e remunera os ativos mais seguros que existem (CDBs e Tesouro Selic). Por isso mesmo, este indicador é usado por vários investidores como base para calcular se um investimento valeu ou não a pena (chamamos isso de custo de oportunidade).

Esse tipo de taxa geralmente funciona como taxa de performance. A fórmula de cálculo é semelhante ao exemplo do XPML11.

Esse tipo de taxa tem suas implicações positivas e negativas para o cotista.

No primeiro caso, o lado positivo se deve ao fato de que há um incentivo para o gestor buscar ganhos cada vez maiores para o fundo, visto que parte de sua remuneração é baseada na sua performance.

Contudo, o lado negativo se refere à tendência da gestão em assumir maiores riscos. Isso porque, no mercado financeiro, todo ganho é atrelado a um nível de risco equivalente. Quanto maios arriscado é um ativo, maior o potencial de retorno.

Porcentagem sobre o que exceder o IPCA

Aqui vale a mesma situação que a anterior.

A diferença é que, em vez do gestor ser remunerado com base no que ganhar acima do CDI, será utilizado um indicador de inflação, que no caso é o IPCA.

Portanto, prevalecem as mesmas vantagens e desvantagens que vimos antes.

Porcentagem sobre os rendimentos

Por fim, temos que as taxas de administração podem ser cobradas como uma porcentagem sobre os rendimentos do fundo. Esse tipo não é muito comum de vermos por aí.

O cálculo aqui também é muito simples, bastando apenas deduzir a taxa do resultado financeiro mensal do fundo (arrecadação com aluguéis e rendimentos de aplicações financeiras menos custos e dívidas).

Por exemplo, se um FII teve resultado financeiro de R$50 milhões em um mês, e a taxa de administração é de 1%, então a instituição administradora receberá R$500 mil.

Fique atento às taxas

Muitos investidores negligenciam as taxas de administração e performance dos FIIs. Porém, esse ítem é muito importante, principalmente para analisar o comportamento da gestão e os possíveis conflitos de interesse que existem entre cotistas e gestores.

Cada caso é um caso, e por isso o investidor deve sempre analisar os detalhes para não ser surpreendido.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

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