Analisando a sustentabilidade dos rendimentos dos FIIs. O exemplo do VINO11

É comum as pessoas olharem apenas o histórico de distribuição de rendimentos quando vão investir em fundos imobiliários (FIIs) e comprar aqueles que pagam valores maiores e estáveis. 

Porém, muitas vezes, isso pode criar uma ilusão de que aquele rendimento está garantido no futuro, induzindo o investidor a decisões equivocadas.

É por isso que devemos sempre observar de onde estão vindo os valores pagos em rendimentos pelos fundos imobiliários, e quais as chances dos rendimentos se manterem ou oscilam no futuro.

Antes de tudo, temos que entender de onde vem o dinheiro que os fundos usam para remunerar seus cotistas. Basicamente, esses valores podem vir de duas fontes básicas:

  1. da receita líquida do período corrente (resultado mensal do fundo).
  2. de valores acumulados com negócios passados;

Nem sempre os rendimentos mensais de um FII são resultados dos negócios feitos naquele mês. Muitas vezes um fundo pode não ter ganho nada em um mês específico e mesmo assim pagar rendimentos para os cotistas.

Nada de errado em fazer isso, porém, se você não souber como o seu fundo imobiliário ganha dinheiro e como é o fluxo de receitas e custos dele, poderá se assustar quando os rendimentos caírem ou simplesmente não ocorrerem.

Diante disso, para evitar surpresas e armadilhas, o ideal é analisar os resultados financeiros que são divulgados periodicamente nos relatórios gerenciais

Mas fique tranquilo. Ao contrário do que parece, isso não é tão complicado assim, além de que a análise pode ser feita em poucos minutos. 

Informações financeiras dos fundos imobiliários

As informações financeiras são dados que informam ao mercado como está a saúde dos fundos imobiliários. 

Em resumo, são 15 itens principais que constam na maioria dos relatórios:

  1. Receitas imobiliárias (receitas que o fundo recebe pela locação ou venda de seus imóveis).
  2. Receitas financeiras (receitas resultantes de aplicações financeiras do caixa do fundo). 
  3. Taxas de administração/gestão (despesas com os administradores/gestores do FII). 
  4. Despesas com os imóveis (manutenção, reformas, condomínio e IPTU de áreas vagas) e outras despesas. 
  5. Resultado líquido (Receitas totais menos Despesas totais). 
  6. Montante distribuído (quantia total de dinheiro distribuído aos cotistas na forma de rendimentos). 
  7. Resultado acumulado (receitas passadas que não foram distribuídas).
  8. Histórico de rendimentos dos últimos 12 meses. 
  9. Patrimônio líquido do fundo (Ativos menos Passivos). 
  10. Disponibilidades do FII (quantia de dinheiro que o FII tem em seu caixa ou em aplicações financeiras prontamente resgatáveis). 
  11. Valor patrimonial da cota (Patrimônio Líquido dividido por Número de cotas. 
  12. Preço de mercado da cota no último dia útil do mês de competência do relatório. 
  13. Liquidez do fundo (volume financeiro médio de negociação em Bolsa). 
  14. Número de cotas distribuídas (Número de cotas que existem e que estão nas mãos dos investidores). 
  15. Número de cotistas (quantidade de investidores que têm cotas do fundo).

Não é preciso decorar tudo isso, até porque os conceitos são bem intuitivos. Mas seria bom ter uma breve noção sobre cada um para caso algum seja mencionado em alguma análise ou fato relevante.

Pretendo abordar todos de forma mais aprofundada em um próximo artigo. Por hora, fiquemos apenas com os que nos interessa para nosso objetivo, que é o de analisar a sustentabilidade dos rendimentos distribuídos.

Para essa nossa tarefa, o foco será os ítens que compõem o resultado financeiro do fundo.

Entre estes, iremos priorizar os seguintes:

  • Receitas imobiliárias;
  • Resultado líquido;
  • Montante distribuído;
  • Resultado acumulado.

Analisar estes itens é importante pois é dessa avaliação que teremos uma noção de como o fundo remunera o capital dos seus cotistas.

Analisando os resultados dos FIIs

Quando compramos um FII uma das primeiras coisas a observar é de onde vem a receita imobiliária. Ou seja, quanto é de aluguel e quanto é de vendas imobiliárias.

Não há nada de errado com as duas fontes de renda, mas saiba que elas afetam o risco e a estabilidade da distribuição de rendimentos. 

Fundos mais focados em rendas de aluguel, tendem a apresentar receitas e dividendos mais constantes. Já aqueles mais focados em especulação imobiliária, ou seja, que buscam ganhos com a variação patrimonial, tendem a apresentar uma inconstância maior nos rendimentos pagos.

Na prática, a maioria dos casos são daqueles que fazem um pouco de cada: buscam fixar uma parte dos rendimentos no pagamento de aluguéis, enquanto que tentam obter ganhos adicionais com vendas de alguns imóveis.

Geralmente, a parte referente aos aluguéis costumam ser integralmente distribuídos, enquanto que os ganhos provenientes das negociações com imóveis vão para a conta de resultados acumulados

Os recursos acumulados são usados pela gestão para complementar os rendimentos quando os aluguéis sofrerem alguma queda, ocasionada por aumento de vacância ou renegociações de contratos. 

Dessa forma, o investidor deve avaliar a situação dos resultados mensais do fundo e os rendimentos distribuídos. 

Quando os rendimentos são maiores do que os resultados financeiros é sinal que o fundo está fazendo uso dos recursos acumulados para não deixar os rendimentos caírem e desagradar os cotistas.

Contudo, essa situação requer atenção, pois os recursos acumulados têm limite. Se o fundo não conseguir aumentar os aluguéis ou não realizar novos negócios lucrativos chegará uma hora em que os resultados acumulados irão se esgotar e os rendimentos cairão.  

Novamente, não há nada de errado com essa situação. Isso faz parte da dinâmica da coisa. A questão é que se você não souber interpretá-la poderá se assustar e se sentir enganado. 

Exemplo: Vinci Offices FII (VINO11)

A melhor forma de entender a questão dos resultados acumulados e rendimentos distribuídos é com um exemplo.

Para isso, vamos analisar o caso do VINO11, fundo que investe seus recursos em lajes corporativas com objetivo de geração de renda mensal para os cotistas.

Abaixo temos o histórico de rendimentos distribuídos pelo fundo:

Como podemos ver, desde o início do ano, o VINO11 distribuiu mensalmente valores acima dos R$ 0,45, o que representa um rendimento acima de 0,71%, se considerarmos o valor da cota na data de ontem (16/11/2021), que era de R$ 58,00.

O investidor distraído poderá ficar animado com este histórico e achar que será sempre dessa forma daqui pra frente. 

Porém, a situação não é bem assim, pois parte considerável dos rendimentos distribuídos não são provenientes dos aluguéis, mas sim de negociações de ativos que o fundo fez.

Vamos ver isso melhor a partir do resultado financeiro do VINO11 em seu relatório do dia 29/10/2021.

A tabela acima mostra os resultados do mês de outubro de 2021. Nele, podemos ver que este FII distribuirá R$ 0,54 de rendimento por cota no mês de novembro. 

Porém, apenas R$ 0,34 deste valor é referente às atividades recorrentes do VINO11 (Resultado de Imóveis + Resultado Financeiro – Taxa de Administração).

Sendo assim, se os cotistas fossem depender apenas do resultado dos aluguéis, o rendimento seria de R$0,34 por cota no mês de novembro, e não R$ 0,54 como anunciado.

Os R$ 0,20 que complementam a renda distribuída vem dos resultados acumulados. Como podemos ver, o fundo possuía uma reserva de R$ 0,92 por conta, dos quais sobrará apenas R$ 0,72 para complementar os rendimentos futuros.

Diante disso, podemos inferir que, se o VINO11 manter o resultado atual e não realizar nenhum negócio novo nos próximos quatro meses, os cotistas deverão sofrer uma queda nos rendimentos para cerca de R$ 0,34.

A boa notícia é que a gestão é bastante transparente em relação a isso, mostrando muito bem em seu relatório a composição dos rendimentos mensais. O gráfico abaixo deixa isso claro:

Vemos que nos últimos 12 meses os rendimentos foram, em grande medida, complementados pelos recursos acumulados com negociações de ativos.

Os investidores em geral sabem disso, de modo que o mercado precifica esse tipo de situação no valor das cotas. 

Se o VINO11 conseguisse manter constante sua geração de caixa, de modo que os resultados mensais fossem sempre estáveis e iguais ao valor dos rendimentos pagos, é provável que o preço da cota seria bem maior. Talvez na faixa dos R$ 80,00, em vez dos R$ 58,00 atuais. 

Entretanto, o risco de queda dos rendimentos faz com que a maioria dos grandes investidores não queira pagar muito caro por algo que não é garantido.

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Este é um curso completo para ensinar você a utilizar as técnicas fundamentais para analisar e precificar os Fundos Imobiliários do mercado brasileiro.

Sempre analise os resultados financeiros antes de investir

Viu como é importante analisar os resultados financeiros de um fundo imobiliário? Agora você sabe que os FIIs podem apresentar rendimentos mensais que não são condizentes com o seu dia a dia. 

Isso ocorre porque as receitas oscilam ao longo dos meses. Para tornar os pagamentos estáveis para os cotistas, o gestor pode optar por criar uma conta de Resultado Acumulado Não-Distribuído. 

Por fim, é essencial ter isso em mente, pois assim você tomará cuidado para não se iludir com o valor dos rendimentos e correr o perigo de alocar seu dinheiro de forma ineficiente, sem burlar o seu perfil de risco.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

6 comentários em “Analisando a sustentabilidade dos rendimentos dos FIIs. O exemplo do VINO11

  1. Ótimo conteúdo! Vim pela sua postagem o ClubeFII e foi ótimo aprender a analisar a sustentabilidade dos rendimentos. Leio sempre os comentários do pessoal lá mas a impressão que me passam é que todos os FIIs são horríveis. Talvez seja por ser um iniciante no estudo de FIIs. Obrigado pela explanação!

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  2. Legal, obrigado por compartilhar o seu conhecimento com os iniciantes. È muito bom aprender, por exemplo estou me desfazendo cada vez mais de fundo que tem CRI, e uma bela engenharia de calculo que no fim a gente n ganha e nada. e o fundo cada dia mais rico. Obrigado

    Curtido por 1 pessoa

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