VILG11: características, riscos e comentários

O Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, fundado em maio de 2016 e atualmente possui patrimônio líquido de R$ 1,71 bilhão (ao final de outubro). 

Este é um fundo imobiliário focado no investimento em imóveis do tipo galpões logísticos, prontos ou em construção.

O portfólio do VILG11 ao final do mês de outubro era composto por participação em 65 imóveis, distribuídos em 7 estados do país, totalizando mais de 600 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) próprio:

Inquilinos e Vacância

O VILG11 atualmente possui vacância zero, ou seja, todos os imóveis estão alugados.

Contribui para isso a resiliência e os setores de atuação dos 61 inquilinos que ocupam os imóveis.

Como podemos ver, o fundo possui uma grande participação de empresas do ramo de e-commerce. Como muitos já devem saber, este foi um dos setores que saíram fortes com a crise da pandemia, uma vez que as pessoas passaram a privilegiar as compras online em detrimento do comércio físico.

O ativo do Pará, recém adquirido pelo fundo, encontra-se locado a 11 locatários, com operações de empresas relevantes como Mercado Livre e B2W, reforçando um importante pilar do Fundo, que é a exposição a locatários do segmento de e-commerce.

Outro ponto positivo sobre os inquilinos do fundo é que a grande maioria são empresas conhecidas pelo grande público e possuem boa saúde financeira para enfrentar as turbulências e incertezas da economia brasileira. 

No geral, estes fatores contribuírem para diminuir o risco de vacância. Entretanto, há alguns pontos que podem aumentar o risco de vacância e que o investidor deve ter em mente para fazer a sua própria análise. 

Contratos típicos

O primeiro ponto que pesa sobre o risco do VILG11 é sobre os contratos de locação. Atualmente, o fundo possui 78% de sua receita atrelada a negócios com contratos típicos. Na prática, isso significa que as barreiras contra a saída dos inquilinos são baixas, contribuindo para aumentar o risco de vacância do fundo.

Outra informação relevante é que mais da metade dos contratos (55,5%) vencerão nos próximos dois anos. Isso pode gerar certa apreensão sobre as possibilidades e condições de renovação dos contratos.

Inclusive, neste mês de outubro o VILG11 recebeu uma notificação de um inquilino que sairá de um dos imóveis (o ativo Caxias Park). Este inquilino irá desocupar um galpão de 39.871,84 m² de ABL (que representa  7,25% da ABL total do fundo), localizado no município de Duque de Caxias-RJ. 

Com isso, deu-se início ao cumprimento do aviso prévio contratual, que é de 12 meses, ou seja, a empresa sairá no mês de outubro de 2022. De acordo com o contrato, além do aviso prévio de 12 (doze) meses, a rescisão antecipada acarreta pagamento de multa de 6 (seis) meses proporcionais, devida no momento da desocupação.

O lado positivo é que durante o período de aviso prévio não haverá impacto financeiro para o fundo e, dessa forma, a gestão terá um ano para buscar novos inquilinos para ocupar o espaço antes que o VILG11 seja afetado pelo aumento da vacância. 

Baixas barreiras à entrada

O segundo ponto negativo que pode afetar o risco de vacância do VILG11 é que os imóveis do fundo estão em um setor com baixas barreiras à entrada. Ou seja, galpões logísticos são tipos de imóveis que são mais fáceis de serem construídos, em comparação com lajes corporativas e shoppings, por exemplo.

Esse problema é evidente quando olhamos para a taxa de ocupação média do mercado de galpões logísticos. Como podemos ver, o VILG11 está muito bem com os seus 100% de ocupação, mas os 13,1% de vacância do mercado servem de alerta.

Além disso, conforme a SiiLA Brasil, plataforma de dados, análises e network do mercado imobiliário comercial brasileiro, estima a expansão de novos galpões na faixa de 3 milhões de m² em 2021. Isso é muito, considerando que o país possui cerca de 19 milhões de m² em empreendimentos do tipo.

Desindustrialização

O terceiro e último ponto que vale a pena destacar é o efeito da desindustrialização que vem acometendo o Brasil nas últimas décadas, e que parece ter se acentuado nos últimos anos.

Esse fenômeno é caracterizado pelo fechamento ou transferências de indústrias nacionais. Os casos mais recentes e emblemáticos são a Ford (na Bahia) e a Sony (em Manaus).

Os principais fatores que desencadeiam este problema são os juros elevados e as baixas perspectivas de crescimento da produção e demanda interna do país nos próximos anos.

Felizmente, o VILG11 tem conseguido contornar este efeito com a exploração de setores mais resilientes, como o e-commerce.

Porém, mesmo assim a desindustrialização tem um impacto importante ao limitar a demanda por imóveis e a capacidade de expansão dos negócios do fundo. 

Resumindo: a desindustrialização diminui a demanda potencial por galpões logísticos, que, por sua vez, eleva o risco de vacância a partir da dificuldade de encontrar novos inquilinos.

Dividend Yield e P/VP

Desde 2019, o VILG11 tem apresentado rendimentos decrescentes, com uma leve recuperação neste ano de 2021.

Essa queda dos rendimentos, junto com o cenário macroeconômico de aumento de juros e incertezas quanto ao crescimento, tem contribuído para que o VILG11 sofresse com queda no preço das cotas, levando o ativo a ser negociado com valor abaixo do seu valor patrimonial.

Mais especificamente, temos um P/VP (Preço/Valor Patrimonial) de 0,81 no dia de hoje (19/11).

Vale destacar que o P/VP baixo nem sempre é sinal de que o ativo está barato. 

O VP de um fundo é resultado de avaliações feitas periodicamente por uma empresa independente de auditoria, que avalia todo o patrimônio do fundo e seu preço caso seus ativos totais fossem vendidos hoje.

Porém, o mercado está de olho no futuro, precificando o que ocorrerá daqui há alguns anos. Por isso é normal termos a situação em que o valor patrimonial não coincide com o valor de mercado.

Resumindo: o valor patrimonial reflete o passado e presente de um FII, enquanto que o valor de mercado das cotas reflete as expectativas do mercado em relação ao futuro. 

Dessa forma, um ativo que esteja com preço menor do que o VP não necessariamente significa que ele está barato, mas sim que o mercado interpreta que o seu valor presente não condiz com o da avaliação da auditoria. Se o mercado está certo ou errado, só o tempo dirá.

Aquisições recentes

Recentemente (19/11) o fundo comunicou a aquisição de 100% do empreendimento denominado Alianza Park (“Ativo”). O Ativo, que constava na destinação de recursos da 6ª emissão de cotas do Fundo, possui 48.860 m² de Área Bruta Locável (“ABL Total”) e é um condomínio logístico composto por 5 galpões modulares.

O Ativo é o principal condomínio logístico do estado do Pará e uma das principais referências na região Norte do país. O condomínio fica localizado em Benevides, na região metropolitana da capital paraense, a menos de 20 quilômetros de Belém-PA, localização estratégica que lhe confere grande atratividade para diversos tipos de operações.

O valor total da transação foi de R$ 135 milhões, e o Fundo passará a ter direito sobre o resultado operacional líquido (NOI) do Ativo, em regime caixa, a partir da presente data. Nessa transação, a gestora estima um cap rate de 9,0% para os próximos 12 meses.

A transação contou com uma estrutura de securitização para pagamento a prazo de 100% do Preço, corrigido a uma taxa de IPCA + 6,5% ao longo de 15 anos. Em outras palavras, o pagamento do financiamento está condicionado ao recebimento dos aluguéis do imóvel.

A estrutura foi concebida com carência de amortização nos primeiros 24 meses, ou seja, o primeiro pagamento será só daqui há dois anos.

A receita operacional líquida (NOI) esperada para os próximos 12 meses é de cerca de R$ 11,9 milhões, o equivalente a um valor aproximado de R$ 0,07/cota ao mês, que, descontada as despesas financeiras da operação estruturada de alavancagem, representa um incremento mensal de R$ 0,03/cota ao caixa do Fundo.

Com essa aquisição, o fundo passa a ter cerca de R$ 200,2 milhões em obrigações de longo prazo, o que representa cerca de 20% do valor patrimonial. 

No geral, o risco desta operação está na vacância ou inadimplência dos inquilinos do imóvel adquirido.

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Prós e Contras do VILG11

O VILG11 é um fundo com boa carteira de ativos físicos e bons inquilinos. O portfólio é diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG), cidade que vem se destacando nos últimos anos por seu desenvolvimento no setor industrial.

A estratégia fr focar em setores de crescimento, como o e-commerce, tem refletido no baixo índice de vacância.

Por isso, podemos inferir que o VILG11 está entre os FIIs de logística mais seguros do mercado brasileiro.

Contudo, isso não inibe o risco sistêmico, que no caso está associado às baixas barreiras de entrada e ao processo de desindustrialização vivido pelo país nos últimos anos.

No curto prazo, o investidor deverá monitorar a situação da gestão em relação ao esforço de encontrar um ocupante para o espaço que será vago no Caxias Park. O fracasso dessa empreitada poderá representar uma queda de mais de 7% no valor dos rendimentos.

*Esta postagem foi atualizada em 21/11/2021

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

3 comentários em “VILG11: características, riscos e comentários

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