XPLG11: características, riscos e comentários

O XP Log FII (XPLG11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, fundado em junho de 2018 e que atualmente possui patrimônio líquido de R$ 2,96 bilhões. 

Este é um fundo imobiliário focado no investimento em imóveis do tipo galpões logísticos e industriais, prontos ou em construção.

O portfólio do XPLG11 é composto por participação em 16 condomínios, distribuídos em 6 estados do país, totalizando 934.277 m² de área bruta locável (ABL) próprio:

Inquilinos e risco de vacância

Do total dos ativos do XPLG11, 89,4% está alugado para 41 inquilinos em setores diversos mas com grande concentração no comércio varejista (35% da receita imobiliária). A taxa de vacância é de 10,6%.

Vale destacar que uma parte relevante da receita imobiliária do XPLG11 é derivada de um imóvel que ainda não está locado (aparece como “especulativo” no relatório gerencial). Essa renda vem de contratos realizados com os vendedores dos imóveis na época, que ofereceram uma renda mínima garantida (RMG) ao fundo até que as construções estejam concluídas.

Neste caso, um dos riscos do ativo XPLG11 é que o fundo não consiga locar os imóveis até a sua finalização. Se isso ocorrer, os rendimentos deverão cair no montante do valor referente à RMG, ou seja, em cerca de 34% do valor distribuído atualmente.

Por outro lado, a gestão acredita que não haverá tanta dificuldade em locar estes espaços, pois eles estão situados em regiões de excelente qualidade, como os complexos de galpões em Cajamar/SP e Extrema/MG.

Outro ponto que contribui para o risco do XPLG11 é que o fundo possui a maior parte de sua receita (57%) atrelada a negócios com contratos típicos. Na prática, isso significa que as barreiras contra a saída dos inquilinos são baixas, o que contribui para aumentar o risco de vacância do fundo. 

Riscos sistêmicos

Além dos riscos específicos do XPLG11, o investidor também deve se ater quanto aos riscos sistêmicos, ou seja, fatores que podem afetar o setor inteiro de galpões logísticos e industriais.

Assim como foi elencado na análise do VILG11, aqui temos os seguintes pontos que merecem atenção:

  1. baixas barreiras à entrada;
  2. desindustrialização;
  3. desaceleração econômica.

Vejamos um pouco sobre cada um destes pontos.

Baixas barreiras à entrada

Os imóveis do XPLG11 estão em um setor com baixas barreiras à entrada. Ou seja, galpões logísticos são tipos de imóveis que são mais fáceis de serem construídos, em comparação com lajes corporativas e shoppings, por exemplo.

Conforme a SiiLA Brasil, plataforma de dados, análises e network do mercado imobiliário comercial brasileiro, estima a expansão de novos galpões na faixa de 3 milhões de m² em 2021. Isso é muito, considerando que o país possui 19 milhões de m² em empreendimentos do tipo.

Desindustrialização

Outro ponto que deve ser considerado para mensurar o risco sistêmico dos imóveis de galpões logísticos e industriais é o efeito da desindustrialização que vem acometendo o Brasil nas últimas décadas, e que parece ter se acentuado nos últimos anos. 

Esse fenômeno é caracterizado pelo fechamento ou transferências de indústrias nacionais. Os casos mais recentes e emblemáticos são a Ford (na Bahia) e a Sony (em Manaus).

Entre os principais fatores que desencadeiam este problema estão os juros elevados e as baixas perspectivas de crescimento da produção e demanda interna do país nos próximos anos.

No geral, a desindustrialização diminui a demanda potencial por galpões logísticos, que, por sua vez, eleva o risco de vacância a partir da dificuldade de encontrar novos inquilinos.

Desaceleração econômica

As expectativas para o crescimento da economia brasileira estão piores a cada dia. Algumas instituições já vêm uma recessão para o ano que vem.

A justificativa é a piora do cenário de inflação, condições monetárias mais apertadas e crescentes riscos políticos e fiscais.

Os dados recentes de produção industrial e varejo vem evidenciando a falta de força da economia brasileira. De acordo com o IBGE, a produção industrial brasileira recuou 0,4% em setembro na comparação com agosto. No terceiro trimestre a queda chega a 1,1%. 

A indústria está atualmente 3,2% abaixo do patamar de fevereiro de 2020, no cenário pré-pandemia, e 19,4% abaixo do nível recorde, registrado em maio de 2011.

Já as vendas no comércio varejista caíram 1,3% na passagem de agosto para setembro. Na comparação com setembro de 2020, a queda foi de 5,5%.

Rendimentos e P/VP

Um ponto positivo do XPLG11 é que os contratos de locação são indexados ao IPCA e IGP-M, o que permite ao cotista proteção contra a inflação e a variação cambial.

Em relação aos rendimentos, o XPLG11 tem apresentado rendimentos constantes desde a sua fundação. Como podemos ver no seu relatório financeiro, os valores distribuídos são condizentes com a renda imobiliária em praticamente todos os meses (valor distribuído por cota igual, ou próximo, ao resultado financeiro por cota).

Porém, um dos mandamentos principais para quem investe em renda variável é: “rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura”.

Como já vimos aqui, mais de ⅓ da renda imobiliária do fundo é de imóveis que ainda não estão alugados. Dessa forma, há o risco de que essa distribuição caia consideravelmente em um futuro não muito distante.

É justamente por isso, e pelo cenário macroeconômico atual, que as cotas do XPLG11 estão sendo negociadas com valor abaixo do seu valor patrimonial. Mais especificamente, temos um P/VP (Preço/Valor Patrimonial) de 0,82 no dia de hoje (23/11).

Atenção: tenha em mente que o P/VP baixo nem sempre é sinal de que o ativo está barato! 

O VP de um fundo é resultado de avaliações feitas periodicamente por uma empresa independente de auditoria, que avalia todo o patrimônio do fundo e seu preço caso fosse vendido hoje. Porém, o mercado está de olho no futuro, precificando o que ocorrerá daqui há alguns anos.

Resumindo: o valor patrimonial reflete o passado e presente de um FII, enquanto que o valor de mercado das cotas reflete as expectativas do mercado em relação ao futuro. 

Por isso, um ativo que esteja com preço menor do que o VP não necessariamente significa que ele está barato, mas sim que o mercado interpreta que o seu valor presente não condiz com o da avaliação da auditoria. Se o mercado está certo ou errado, só o tempo dirá.

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Prós e Contras do XPLG11

O XPLG11 é um fundo com boa carteira de ativos físicos e bons inquilinos. O portfólio é diversificado em diversas regiões, com maior exposição à região sudeste do Brasil, que é uma das mais resilientes. 

Apesar disso, o risco de vacância é relativamente alto quando consideramos que parte considerável da receita do fundo vem de ativos que ainda não estão locados. Por outro lado, isso é contrastado com o argumento da gestão de que os imóveis em construção são de ótima qualidade e que não haverá dificuldade em alugá-los.

Também está no radar do mercado o risco sistêmico, que no caso está associado às baixas barreiras de entrada, ao processo de desindustrialização e a estagnação da economia brasileira nos últimos anos.

No curto prazo, o investidor deverá monitorar a situação da gestão em relação ao esforço de encontrar um ocupante para os galpões em Cajamar/SP e Extrema/MG.

O fracasso dessa empreitada poderá representar uma queda de mais de 30% no valor dos rendimentos.

*Atualizado em 23 de novembro de 2021.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

5 comentários em “XPLG11: características, riscos e comentários

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