MXRF11: características, riscos e comentários

O Maxi Renda FII (MXRF11) é um fundo imobiliário de papel, lançado em abril de 2012, com gestão ativa e administrado pela XP Investimentos.

O objetivo do fundo é auferir ganhos através de aplicação em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs, e ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.

O MXRF11 se destaca por ser o fundo com maior número de cotistas no mercado de capitais brasileiro (possui mais de 460 mil cotistas cadastrados), segundo dados da B3.

Atualmente possui R$ 2,2 bilhões em patrimônio líquido (PL), dos quais estão alocados em CRI’s (66%), permutas financeiras (14%) e cotas de outros FIIs (11%). O restante está em caixa (9%), que poderá ser usado pelo fundo para alocar em outros ativos.

Estratégia do MXRF11

O MXRF11 é um fundo imobiliário que investe seus recursos majoritariamente em CRIs, porém também foca em alocações especulativas, com aquisições de outros fundos imobiliários e permutas financeiras.

As permutas financeiras ocorrem quando o fundo investe em um empreendimento físico (construção de um condomínio, shopping, prédio, galpão logístico, etc) que será desenvolvido por um terceiro. Os ganhos, neste caso, ocorrem na medida em que as vendas são realizadas e o fundo retira a sua participação no negócio.

Essa parte trata-se de uma estratégia secundária, com o objetivo de potencializar as receitas do fundo.

A estratégia geral do MXRF11 busca alocar 80% do PL em CRIs e até 20% do PL em Permutas Financeiras. 

Os percentuais supracitados de alocação nas partes de CRIs e de Permutas Financeiras (80% e 20%, respectivamente), podem sofrer alterações. Isso porque o MXRF11 também investe em outros FIIs, embora este não seja o foco do fundo. 

Dessa forma, a alocação poderá ser diferente caso surjam oportunidades pontuais de ganho de capital com investimentos em outros fundos imobiliários.

No campo dos CRIs, a gestão explica a sua estratégia de alocação da seguinte forma: “O Fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por este motivo, existem prêmios implícitos nas taxas dos papéis, que permitem que o Fundo consiga gerar ganho de capital em operações no mercado secundário.”

Já no campo da permuta financeira, a gestão não especificou muito os parâmetros para a alocação, resumindo apenas que buscará investimentos que “possuem boa rentabilidade, com retornos da ordem de INCC + 13% a.a”.

Dividendos do MXRF11

O MXRF11 possui uma distribuição de dividendos que não é muito constante ao longo do tempo. Isso se deve justamente pela estratégia do fundo, que possui uma gestão ativa e busca obter ganhos adicionais com permutas financeiras.

Para alguns, isso é visto com bons olhos, pois esse tipo de estratégia é considerada diversificada e busca oportunidades de ganhos em qualquer cenário econômico. 

Por outro lado, há quem não goste, pois a parte atrelada aos ganhos com permuta financeira são instáveis e mais arriscadas, causando instabilidade no pagamento de dividendos.

Outro ponto a ser avaliado sobre o MXRF são os indexadores dos rendimentos atrelados aos ativos do fundo. Como podemos ver, este FII possui uma boa diversificação nos indexadores, com 50% indexado ao IPCA e 35% ao CDI (que acompanha a Selic).

Isso é interessante porque ajuda o cotista a obter ganhos em vários cenários econômicos, tanto em períodos de crescimento, quando há maior pressão inflacionária, quanto em momentos em que o governo realiza políticas de estabilização (aumento dos juros)

Além disso, a parte tática referente às permutas financeiras permite ao fundo também obter ganhos nos períodos iniciais de crescimento do ciclo econômico, quando a inflação e os juros ainda estão em baixa. Nestes momentos é comum haver valorização dos ativos físicos devido a aceleração dos investimentos.

No momento atual, com os juros subindo e a inflação em alta, o MXRF11 vem conseguindo aumentar seus valores distribuídos. 

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Prós e Contras do MXRF11

O MXRF11 tem uma estratégia ampla, com vários pontos de vantagens e desvantagens que, a depender do gosto do investidor, podem agradar ou não.

O lado positivo é que a estratégia diversificada permite ao cotista obter ganhos em vários cenários econômicos. Porém, isso não significa garantia de rentabilidade, visto que o fundo pode ser fortemente afetado por recessões e crises econômicas (como todos os FIIs do mercado).

Soma-se à isso outros pontos que podem tornar o MXRF11 atraente para você:

  1. Taxa de performance zero;
  2. Boa diversificação na alocação da carteira de CRI (a maior posição de um único CRI é de 3,6%);
  3. Transparência quanto aos CRIs que deram errado;
  4. Bom detalhamento a respeito das permutas financeiras.

Em relação aos pontos negativos do MXRF, temos que o principal problema, na visão de alguns analistas, é referente justamente à parte da estratégia que foca em permuta financeira e que torna o fundo diferenciado.

O argumento é que essa parte de permutas é bem mais arriscada do que os outros investimentos, de modo que a rendibilidade assumida para o fundo destes empreendimentos (INCC + 13% a.aa, conforme mostrado no relatório gerencial) é baixa perante o risco assumido.

Além disso, a permuta financeira não proporciona um rendimento regular, sendo a maior parte dos ganhos concentrada ao final das obras, que costumam ter prazos acima de 3 anos.

Além destes, podemos também elencar outros pontos negativos referentes à alocação de CRIs, como:

  1. Os relatórios gerenciais não informam a LTV (Loan-To-Value) dos CRIs (este é um importante indicador usado para avaliar as garantias e risco dos títulos);
  2. A gestão é lenta no processo de alocação, deixando recursos acumulados em caixa (9% dos ativos).

Para quem o MXRF11 é indicado?

Por causa de parte da estratégia ser atrelada à busca de ganhos com permuta financeira, temos que a indicação de investimento no MXRF11 dependerá do perfil e objetivo de cada investidor. 

Não é indicado para quem procura um investimento com maior previsibilidade de rendimentos, ou seja, para quem é conservador e investe com objetivo de ter uma renda fixa mensal. 

É indicado para quem procura um investimento diversificado, aceita riscos um pouco maiores e busca ganhos diferenciais.

*Atualizado em 25 de novembro de 2021.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

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