RECT11: características, riscos e comentários

O FII – REC Renda Imobiliária (RECT11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, fundado em dezembro de 2018 e que atualmente possui patrimônio líquido de R$ 756,38 milhões. 

Este é um fundo imobiliário com alocações em imóveis do tipo lajes corporativas (escritórios).

Ao todo, o RECT11 tem um total de 90.570 m² de área bruta locável (ABL), tendo participação em oito empreendimentos, localizados em quatro estados diferentes:

Um dos destaques do fundo é a qualidade dos ativos, sendo todos considerados de classe elevada (com notas de classificação qualidade A, AA e AAA), embora a localização menos privilegiada atue contra a boa estrutura dos imóveis.

Vacância

Um dos problemas do RECT11 é a elevada vacância dos imóveis.  Como podemos ver, a partir dos dados do Funds Explorer, a vacância do fundo está em 17% da ABL. Embora tenha caído nos últimos meses (estava a 33% até em agosto), o patamar atual é considerado elevado em relação a outros FIIs do mesmo setor. 

Um fator coisa para o qual o investidor do RECT11 deve se preparar é que a taxa de vacância deste tipo de fundo é bastante oscilante ao longo do tempo, principalmente devido ao fato da maioria dos contratos serem típicos.

Com isso, a entrada e saída de inquilinos é mais frequente do que FIIs em que prevalecem contratos atípicos. Neste caso, a vacância pode subir rapidamente em períodos de recessão, como a que sofremos recentemente com a crise da pandemia.

Inquilinos e contratos

O RECT11 é um fundo que possui alta variedade de inquilinos. Como podemos ver na tabela abaixo, são várias as empresas que alugam espaços nos imóveis do fundo.

Como já dito, a maioria dos contratos são típicos, o que aumenta o risco de vacância devido aos prazos curtos de vencimentos e condições pouco impeditivas para o rompimento dos acordos.

Outro ponto referente aos contratos que o investidor deve se ater é o índice de reajuste dos aluguéis. Como podemos ver, a maioria dos contratos (76%) são reajustados periodicamente com base no IGP-M, enquanto que o restante (24%) é reajustado pelo IPCA (índice oficial de inflação do Brasil).

Isso é interessante para o investidor que queira proteger seus rendimentos das oscilações cambiais. O IGP-M é composto de 60% pelo IPA (Índice de Preço por Atacado), o qual, por sua vez, tem 50% dos itens corrigidos pela variação cambial. É o caso de produtos agrícolas, como soja e trigo, cujos preços sobem quando o dólar dispara.

Contudo, vale ressaltar que da mesma forma que o câmbio dispara, ele também pode despencar rapidamente. O risco, neste caso, é o de haver uma apreciação cambial de tal magnitude que implique em reajustes menores do que a inflação oficial (medida pelo IPCA), o que acarretaria em perca de renda real pelos cotistas.

Resultados financeiros

A saúde financeira do RECT11 vem preocupando investidores devido às elevadas taxas de vacância e alavancagem.

Ao final do mês de outubro de 2021, os passivos do fundo alcançaram o valor de mais de R$ 251 milhões, o que representa 33,20% do seu valor patrimonial.

Essas obrigações são referentes às dívidas que o fundo fez para adquirir parte dos imóveis do portfólio.

Isso não seria problema se a renda imobiliária do RECT11 estivesse crescente, ou ao menos se mantendo constante. Mas não é isso que vemos quando analisamos o resultado financeiro do fundo.

A tabela da DRE (Demonstração do Resultado do Exercício) mostra receitas de aluguéis caindo consideravelmente, de R$ 8,8 milhões em novembro de 2020 para R$ 4,3 milhões no mesmo mês de 2021. 

Deste valor, o fundo deve descontar as despesas financeiras com as obrigações feitas para a aquisição dos imóveis. Esse custo caiu durante o ano, mas vem aumentando nos últimos meses. Em novembro foi de R$ 2,9 milhões.

Mesmo que as receitas financeiras (derivadas de aplicações em CRIs) tenham crescido no montante de quase R$ 1 milhão ao mês, ainda assim não foi suficiente para evitar a queda dos rendimentos ao longo do ano.

Como consequência, o RECT11 vem pagando rendimentos cada vez menores desde 2020.

Infelizmente, a gestão não disponibilizou em seu relatório gerencial o cronograma de amortizações das parcelas da dívida para os próximos anos, o que dificulta nossa análise sobre a sustentabilidade da distribuição de rendimentos.

Porém, podemos deduzir que, mantida a atual tendência da renda imobiliária e do crescimento das despesas financeiras com as obrigações, muito provavelmente os rendimentos cairão nos próximos períodos.

Isso poderá ser amenizado (ou mesmo revertido) se a gestão tiver sucesso em diminuir a vacância e/ou aumentar os valores do aluguel/m². 

Outra saída seria a captação de novos recursos para a aquisição de imóveis que poderiam aumentar a renda do fundo e, consequentemente, diluir os gastos com a amortização das dívidas. 

Entretanto, a realização de emissões tem sido um processo desafiador perante o contexto macroeconômico atual, com a elevação da Selic impactando o custo do capital e a liquidez dos mercados financeiro e de capitais.

Além disso, caso a gestão tente a estratégia de realizar novas emissões no futuro próximo, provavelmente isso irá penalizar o valor das cotas. Portanto, o investidor deve ficar atento a este risco.

Preço/Valor Patrimonial

Devido aos fatores mencionados no tópico anterior, o preço das cotas do RECT11 caíram consideravelmente ao longo deste ano de 2021, estando, inclusive, bem abaixo do valor patrimonial por cota.

Atualmente, o indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial por cota) está em 0,67. 

Vale destacar que o P/VP baixo nem sempre é sinal de que o ativo está barato. 

O VP de um fundo é resultado de avaliações feitas periodicamente por uma empresa independente de auditoria, que avalia todo o patrimônio do fundo e seu preço caso seus ativos totais fossem vendidos hoje.

Porém, o mercado está de olho no futuro, precificando o que ocorrerá daqui há alguns anos. Por isso é normal termos a situação em que o valor patrimonial não coincide com o valor de mercado.

Resumindo: o valor patrimonial reflete o passado e presente de um FII, enquanto que o valor de mercado das cotas reflete as expectativas do mercado em relação ao futuro. 

Dessa forma, um ativo que esteja com preço menor do que o VP não necessariamente significa que ele está barato, mas sim que o mercado interpreta que o seu valor presente não condiz com o da avaliação da auditoria. Se o mercado está certo ou errado, só o tempo dirá.

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Prós e Contras do RECT11

O RECT11 é um fundo imobiliário cuja principal característica é o seu portfólio de extrema qualidade. Todos os imóveis do fundo possuem classificação de “A” para cima.

Contudo, a elevada vacância (devido a uma localização não tão boa) e a alavancagem mal planejada têm penalizado fortemente o valor das cotas e a capacidade de pagamento de rendimentos aos cotistas.

Em análise feita pela XP Investimentos em agosto de 2020, o RECT11 é classificado como um FII mais arriscado: “destacamos o maior nível de risco do fundo dado a localização menos privilegiada dos ativos em seu portfólio”.

Por isso, “vale destacar que o perfil do fundo é mais aderente aos investidores com perfil mais arrojado dado os riscos dado a sua relação de alto risco e alto retorno”.

Apesar da análise da XP não levar em conta os recentes desdobramentos que resultaram em aumento da alavancagem, entende-se que a recomendação feita à época ainda é válida para o contexto atual.

Todavia, como já dito aqui em outras oportunidades, todo grande risco trás consigo boas oportunidades. Se o RECT11 não é adequado para o investidor que preza pela segurança e garantia de renda, por outro lado ele é ideal para aqueles buscam ganhos maiores com a valorização das cotas, sem se importar com os riscos de perda no curto e médio prazo.

Acesse a Biblioteca do Investidor de FIIs e fique por dentro da bibliografia sugerida para seus estudos.

Essa postagem não é uma recomendação

O intuito deste conteúdo é apenas o de resumir as informações públicas sobre o referido FII para que os investidores possam tomar suas decisões com base no seu perfil de risco e nas expectativas quanto ao futuro. Todas as informações mencionadas aqui estão contidas nos relatórios gerenciais ou publicações de analistas certificados.

A decisão de investir ou não é totalmente do investidor, que deve avaliar o ativo de acordo com a sua estratégia e perfil de risco.

Esta página será atualizada periodicamente, na medida em que novas informações e/ou fatos relevantes forem surgindo.

Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

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