3 armadilhas que quase todo investidor de FIIs já caiu

Quem nunca deu uma mancada na hora de investir em ativos financeiros, como fundos imobiliários e ações, que atire a primeira pedra!

Inclusive, meter os pés pelas mãos na hora de planejar os investimentos não é uma coisa exclusiva de investidores iniciantes e amadores. Há uma infinidade de casos de profissionais experientes que tomaram péssimas decisões e perderam bilhões.

E acredite, por mais que você estude e se prepare, sempre vai fazer decisões ruins. 

Isso se deve pela própria natureza do mundo econômico, que é permeado de incertezas e complexidades. Simplesmente não dá para saber se um ativo irá se valorizar ou não no futuro. 

Isso significa que tomar decisões acertadas não depende só de nós. Os preços das ações e FIIs são derivados do comportamento de milhões de pessoas.

Cada pessoa age de acordo com suas expectativas em relação ao futuro. Esse futuro, por sua vez, é desconhecido e está em constante construção, de modo que é impossível de prever. 

Isso significa que você vai comprar qualquer coisa e esperar a sorte agir à seu favor?

Obviamente que não!

Por mais que seja impossível conhecer o futuro de antemão, devemos tentar projetá-lo com base nas informações que temos atualmente.

Dificilmente você acertará na mosca, porém, quem busca informação terá maiores chances de sucesso do que quem investe sem uma boa fundamentação. 

Isso porque, uma pessoa bem informada saberá muito bem reconhecer os fatores geradores de riscos e de oportunidades. Dessa forma, conseguirá agir com agilidade e sabedoria, aumentando as chances de minimizar os prejuízos e maximizar os ganhos.

Entretanto, como o tempo é escasso, muita gente tenta economizar no trabalho de buscar conhecimento e informação para tomar decisões rápidas. 

O problema é que, ao fazer isso, acabam usando de alguns atalhos que, muitas vezes, induzem a prejuízos maiores do que o custo do tempo e do trabalho para realizar uma tese de investimentos mais bem fundamentada.

Com tudo isso em mente, vejamos a seguir três hábitos que muitos investidores iniciantes seguem e induzem a erros graves.

1. Investir apenas em FIIs com DY alto

Muitas pessoas procuram os fundos imobiliários com a perspectiva de obterem uma renda extra e estável.

Ao terem a percepção de que o investimento em FIIs é igual ao investimento direto em imóveis, alguns acabam achando que os dividendos mensais são garantidos e constantes.

Por isso mesmo, é comum ver investidores iniciantes montando suas carteiras com base quase que exclusivamente no valor do Dividend Yield (DY).

Dividend Yield = dividendo distribuído por cota / valor da doca

O que acontece é que boa parte dessas pessoas negligenciam os riscos específicos dos ativos, pois avaliam todos os fundos como tendo níveis de risco semelhantes.

Ao fazerem isso, estes investidores cometem o grave erro de montar uma carteira com ativos altamente arriscados, o que implica em elevadas possibilidades de terem quedas futuras na renda e patrimônio.

Lembre-se sempre que, no mercado financeiro, não existe almoço grátis! Esse termo é usado para dizer que todo ganho vem com um risco subjacente. 

Se você está comprando um FII com elevado DY, é sinal que o risco é elevado, pois os agentes de mercado exigem um prêmio maior para investir neste produto. 

O “mercado” não é bobo. Há uma infinidade de investidores relevantes que passam o dia avaliando tudo quanto é tipo de informação existente. Dessa forma, todo evento é precificado de forma praticamente instantânea.

Outro mandamento que você deve sempre buscar aplicar em suas avaliações é: rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.

Embora o passado seja a melhor fonte de informação, ele não está blindado das incertezas da vida (e do ambiente econômico). 

Não é porque um fundo sempre pagou bons dividendos que assim será para sempre. 

O XPCM11 é um ótimo exemplo disso. Este FII mono-mono (que possuía apenas um inquilino ocupando seu único ativo) sempre pagou bons rendimentos, com dividend yield sempre acima dos 0,70%. 

Porém, bastou apenas um evento para mudar a situação radicalmente. 

A entrega do imóvel pela Petrobras, o único inquilino do XPCM11 na época, fez com que o fundo perdesse praticamente toda a sua fonte de renda de uma hora pra outra, sobrando apenas a renda derivada da multa de rescisão do contrato, que já está acabando, inclusive.

Dividendos mensais do XPCM11

Neste caso, além do DY, é fundamental o investidor analisar com muita profundidade todos os fatores que podem contribuir para o risco de vacância e para a capacidade do fundo de manter o pagamento dos rendimentos.

Caso queira saber um pouco mais, aqui no blog há dois artigos explicando tudo o que você precisa entender sobre estes temas:

2. Julgar preço com base no P/VP

No geral, quase todos os investidores iniciantes adoram estudar e focar nos indicadores. Eu mesmo gastei um bom tempo com isso no início, quando estava aprendendo. 

Na época não havia tantos sites de investimentos, o que me fez perder muito tempo calculando a mão os indicadores que hoje são dados automaticamente pela infinidade de plataformas gratuitas na internet.

Essa é uma fonte de informação simples, resumida e fácil de obter. Porém, muitas vezes, os indicadores podem te sugerir um cenário totalmente contrário da realidade.

Assim como o DY, muitos gostam de decidir se vale ou não a pena investir em um FII com base no P/VP (Preço sobre o Valor Patrimonial).

O argumento geral por trás desse indicador, muito mencionado por influencers e analistas, é que quando o P/VP está abaixo de 1 é sinal que o ativo está barato.

A justificativa é que um P/VP abaixo de 1, ou um valor patrimonial por cota abaixo do valor de mercado da cota, indica que você está comprando algo mais barato do que realmente vale. 

Valor patrimonial por cota = valor patrimonial do fundo / número de cotas existentes

Sendo assim, muitos acreditam que, cedo ou tarde, o preço de mercado convergirá para o valor patrimonial por cota.

Porém, ao pensar dessa forma, muitos acabam desconsiderando que o contrário também pode acontecer! Ou seja, que o valor patrimonial possa convergir para o preço de mercado com o tempo.

O VP de um fundo é resultado de avaliações feitas periodicamente por uma empresa independente de auditoria, que avalia todo o patrimônio do fundo e seu preço caso seus ativos totais fossem vendidos hoje.

Porém, o mercado está de olho no futuro, precificando o que ocorrerá daqui há alguns anos. Por isso é normal termos a situação em que o valor patrimonial não coincide com o valor de mercado.

Resumindo: o valor patrimonial reflete o passado e presente de um FII, enquanto que o valor de mercado das cotas reflete as expectativas do mercado em relação ao futuro. 

Dessa forma, um ativo que esteja com preço menor do que o valor patrimonial por cota não necessariamente significa que ele está barato, mas sim que o mercado interpreta que a situação presente não condiz com a da avaliação da auditoria. Se o mercado está certo ou errado, só o tempo dirá.

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3. Seguir recomendações

Outro erro muito comum de muitos investidores novatos é o de confiar cegamente nas casas de análises e recomendações das corretoras.

Em um primeiro momento, isso não é de todo ruim, pois todos temos que reconhecer nossas próprias limitações. Além disso, é totalmente justificável ouvir o que as pessoas mais experientes têm a dizer.

Nesse sentido, os analistas são profissionais muito bons e úteis no mundo dos investimentos. Acessar os relatórios destes profissionais pode ser uma boa forma do investidor iniciante de buscar informação e aprender a fazer suas próprias análises.

O problema está é na hora de decidir por investir ou não em determinado ativo com base nas recomendações sugeridas.

Neste momento os analistas são totalmente incapazes de te dizer qual a melhor decisão frente ao seu perfil de risco (exceto nos casos em que a assessoria é realizada de forma individual).

Há profissionais que são mais avessos ao risco, enquanto outros gostam de priorizar opções mais arriscadas em busca de ganhos maiores.

Por exemplo, um investidor conservador poderá se dar mal ao seguir a carta de recomendação de um analista mais arrojado.

Além disso, as avaliações dos analistas são tão enviesadas quanto as de qualquer pessoa.  A grande maioria dos profissionais tendem a negligenciar os riscos dos ativos recomendados, enquanto que sobrevalorizam as suas respectivas qualidades.

Isso ocorre principalmente quando uma corretora ou casa de análise querem te induzir a investir de qualquer forma.

No geral, o que para o profissional do mercado pode ser algo negligenciável, para você pode não ser. 

Portanto, tenha em mente que o risco é sempre algo subjetivo, não passível de mensuração objetiva.

Por exemplo: posso saber com exatidão a probabilidade do lançamento de um dado com seis números cair com a face dois virada para cima (é de 1 em 6, ou 16,667%), mas é impossível inferir qual a probabilidade exata da vacância dos galpões logísticos do fundo VILG11 aumentar; ou qual o risco da alavancagem do XPLG11 atrapalhar o pagamento de dividendos ao longo do tempo.

Basicamente, o que dá para deduzirmos é se o risco é elevado ou baixo, conforme o cenário macro e microeconômico que imaginamos, e, diante disso, definir se vale ou não a pena correr este risco perante o nosso próprio perfil de investidor.

Isso não significa que você não deva confiar e nem consumir conteúdos de casas de análise. Muito provavelmente eles terão informações e raciocínios diferentes os seus, e que é bom conhecer.

Entretanto, a decisão sobre se compensa ou não investir em qualquer ativo deve ser totalmente sua, pois você tem uma informação que o analista não tem: sua própria noção em relação ao tamanho do risco de cada fator sobre o ativo (ações, títulos ou FII).

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Publicado por Tales Rabelo Freitas

Doutor em Desenvolvimento Econômico da UFRGS, Mestre em Teoria Econômica pela UFES e Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ. Realizo pesquisas sobre economia institucional, macroeconomia, mercado financeiro, economia brasileira e desenvolvimento econômico.

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