O que é subscrição de Fii? Entenda melhor

Não sabe o que significa subscrição de FII? A princípio, o tema pode parecer complicado, mas é um dos itens mais simples para o investidor conhecer. Desse modo, quem está pensando em investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) provavelmente já ouviu falar sobre o assunto. Neste artigo, vamos explicar o que é subscrição de FII, como funciona e quais são as principais considerações que você deve ter em mente antes de decidir se inscrever.

O que é subscrição de FII?

A subscrição de FII é uma forma de investir em cotas de um fundo imobiliário antes que ele comece a ser negociado na bolsa de valores. Ou seja, é uma oferta inicial para que os investidores possam fazer as compras com um preço inicial, que geralmente é menor do que o do mercado.

Em outras palavras, os Fiis normalmente fazem isso para captar mais recursos. Desse modo, é possível que o gestor consiga alocar parte desse capital em novos CRIS(certificado de recebíveis imobiliários) ou até mesmo para alocações físicas. Seja como for, o patrimônio do fundo imobiliário crescerá.

Contudo, nem todos os investidores tem direito a uma subscrição de fii. Atualmente, é necessário que o investidor seja cotista do fundo para ter acesso. Normalmente, esses avisos chegam sempre no email.

Como funciona a subscrição de FII?

Quando um FII é criado, ele precisa de investidores para comprar cotas para que o fundo possa ser formado. Além disso, a subscrição de FII é uma oferta inicial para que os investidores possam comprar essas cotas com desconto.

O processo de subscrição geralmente é feito por meio de um banco ou corretora de valores. Os investidores interessados em participar da subscrição precisam se inscrever durante o período de oferta. Isso normalmente dura algumas semanas.

Após o término da oferta, o fundo é criado e as cotas são alocadas para os investidores que se inscreveram na subscrição. O preço inicial pago pelos investidores é geralmente menor do que o preço de mercado, já que o fundo ainda não começou a ser negociado.

Apesar disso, não são apenas os novos Fiis que geram subscrições. Ou seja, muitos fiis antigos também recorrem ao processo.

Como ficam as cotas e quanto tempo demora?

Ao fazer uma subscrição de FII, muitos investidores possuem essa dúvida. Quando se tem o direito a compra, é exibido o “FUND12”. Ou seja, ao invés do habitual código 11, será mostrado 12 no final. Esse código significa apenas uma comprovação do direito de compra. O prazo para liquidação normalmente dura até o fim da subscrição.

Como fazer a subscrição de FII?

Por exemplo, se você viu o Fii com código 12 na sua corretora, ou recebeu o email, já pode realizar a compra normalmente. No entanto, em algumas corretoras é necessário entrar em contato antes de realizar a compra. Isso acontece, pois nem todas liberam a compra diretamente no home-broker ou app. Em seguida, caso a compra tenha sido realizada, você receberá o fundo com código 13 na carteira. Isso é um código de confirmação da subscrição.

O que é a venda do direito de subscrição de FII?

Eventualmente, em algumas subscrições, é possível a venda do direito de preferência. Dessa forma, as cotas que possuem final 12 podem ser compradas e vendidas na bolsa de valores. Isso pode ser vantajoso para investidores que não desejam ampliar a posição nesses fundos.

Por outro lado, para quem ainda não é cotista do FII e deseja começar, também pode ser uma ótima oportunidade. Afinal, dificilmente o investidor achará um preço desse no mercado. A negociação pode ser feita via app da corretora ou no Home Broker.

Vale ressaltar que o investidor que exerceu o direito de venda e obteve lucro através da subscrição, precisa pagar o imposto de 15%. Isso é um padrão para todas as negociação de FIIS. Contudo, se o lucro for menor que R$10,00, não é necessário realizar o pagamento. Porém, o valor deve ser informado para negociações futuras.

Para emitir a declaração em caso de lucro , é necessário acessar o site da Receita Federal. Por exemplo, quem fez a venda dos direitos em fevereiro, deve declarar até o dia 31 de março, último dia útil do mês seguinte.

Sobras da subscrição

Em primeiro lugar, as sobras de uma subscrição de fii ocorre quando o total ofertado não é comprado no mercado secundário.

Essas sobras são distribuídas de acordo com as regras da oferta pública do FII e podem variar dependendo de fatores como a demanda pelos ativos e o tamanho da oferta. Além disso, normalmente apenas os investidores que subscreveram no período de direito de preferência possuem acesso.

Eventualmente, o gestor determina a porcentagem do fator de sobra. Por exemplo, se ele definiu um fator de sobra de 50% e o investidor subscreveu o direito a 50 cotas, ele receberá 25 direitos de preferências.

Em suma, isso pode ser uma boa oportunidade para quem não teve a chance de efetivar a compra no período disposto. Também é possível que o preço médio do ativo da sua carteira caia com essas aquisições.

Como saber se vale a pena?

Toda subscrição de FII precisa ser analisada. A princípio, se você possui um controle dos seus investimentos, seja em uma planilha ou até mesmo na corretora, verá quanto está seu preço médio. Esse é um dos pontos a se verificar, assim como:

• Verificar o histórico de preço do FII, ou seja, a subscrição atual está mais barata que o valor de mercado dos últimos 6 meses?
• Gestão do fundo imobiliário: Verifique se não existe muita vacância ou inadimplentes nesse fundo.
• Qualidade do fundo: Verifique detalhadamente a carteira do ativo através do site do Status Invest.

Conclusão

A subscrição de FII é uma forma rentável e segura de investir em fundos imobiliários, permitindo ao investidor aumentar seu patrimônio de forma rápida e eficiente. A compra na subscrição normalmente tende a ser mais barata que no mercado secundário. Além disso, quem costuma realizar vendas com lucro, pode ter uma boa oportunidade comprando cotas descontadas.

No entanto, é importante estar atento aos riscos envolvidos e analisar cuidadosamente as condições de cada fundo antes de tomar a decisão. Por fim, acesse mais artigos do site e continue lendo sobre fundos imobiliários Até o próximo post.