O fundo de investimento imobiliário LVBI11, especializado no setor logístico, anunciou recentemente a conclusão da aquisição do imóvel localizado em Cajamar, um processo que foi iniciado ainda em 2021. Essa operação marca um importante capítulo na trajetória do fundo, trazendo tanto desafios quanto oportunidades para os cotistas.
Detalhes da Aquisição do Imóvel Cajamar
Após um período de três anos, o LVBI11 finalizou o pagamento da última parcela referente à aquisição do imóvel Cajamar, no valor de R$ 73 milhões. Este imóvel se destaca por estar em uma região estratégica para o setor logístico, com potencial para atrair grandes inquilinos.
Com a conclusão do processo, o fundo passa a receber uma Renda Mínima Garantida (RMG) por um período de 12 meses. Mas o que é RMG? Trata-se de um mecanismo em que o vendedor ou incorporador garante uma remuneração fixa ao comprador enquanto o ativo ainda não está totalmente ocupado ou gerando receitas próprias. No caso do LVBI11, a RMG é uma medida que assegura estabilidade financeira no curto prazo enquanto a ocupação do imóvel é finalizada.
Impactos na Receita do Fundo
Apesar da finalização da aquisição, a situação não traz mudanças significativas na receita do LVBI11 no momento. Desde o final de 2022, o fundo vinha recebendo uma indenização por atraso na entrega da obra, o que compensou a falta de receita operacional do imóvel. Com isso, o fundo continuará distribuindo R$ 0,83 por cota, mantendo uma remuneração competitiva para os investidores.
O desafio agora é maximizar a ocupação do imóvel, que atualmente está em apenas 43%. O período de 12 meses de RMG oferece um prazo para o gestor buscar novos inquilinos, garantindo que o ativo se torne rentável e contribua positivamente para a geração de receitas do fundo.
Reavaliação Patrimonial do Fundo
Outro ponto relevante do fato relevante divulgado foi a reavaliação anual dos imóveis do portfólio do LVBI11. A Colliers Technical Services, responsável pela análise, reportou uma variação negativa de 1,15% no valor patrimonial (VP) dos ativos do fundo.
Essa redução reflete, em grande parte, o cenário macroeconômico desfavorável. Com a elevação das taxas de juros no Brasil nos últimos anos, o custo de capital para aquisições e operações imobiliárias aumentou significativamente. Isso impacta diretamente a valorização dos ativos, já que fluxos de caixa futuros são descontados a taxas maiores, reduzindo seu valor presente.
Embora a reavaliação negativa não tenha um impacto imediato na distribuição de rendimentos, é um indicador importante para os cotistas sobre as condições do mercado e do portfólio do fundo.
Cenário Atual do LVBI11
A aquisição do imóvel Cajamar é um passo importante para o fundo, contudo, a princípio, não muda substancialmente sua dinâmica. Com 43% de ocupação, o ativo ainda apresenta desafios para se tornar um gerador significativo de receita. O prazo de 12 meses com RMG oferece um período de transição, mas a eficácia dessa medida dependerá da capacidade do gestor em atrair inquilinos de qualidade.
Por outro lado, a reavaliação patrimonial negativa reflete o impacto das altas taxas de juros. Esse cenário reduz a atratividade de ativos imobiliários como alternativa de investimento, especialmente para investidores institucionais que buscam retornos ajustados ao risco. No entanto, o LVBI11 continua apresentando um portfólio robusto e diversificado, o que ajuda a mitigar riscos.
Sobre o LVBI11
O LVBI11 é um fundo de investimento imobiliário focado no segmento logístico. Atualmente, ele conta com um portfólio composto por 10 ativos distribuídos em três estados do Brasil, incluindo centros logísticos estrategicamente localizados em regiões com alta demanda por armazenamento e distribuição.
Seus principais inquilinos incluem grandes empresas, por exemplo: Scania, Amazon, Ambev, DHL, DIA e Ri Happy, o que reflete um perfil de risco moderado devido à diversificação de receitas. Além disso, o fundo possui mais de 135.158 cotistas, sendo um dos FIIs mais populares entre os investidores brasileiros.
O LVBI11 pode ser uma opção atrativa para quem busca exposição ao setor logístico, especialmente em um momento em que o e-commerce e a demanda por infraestrutura de distribuição seguem em crescimento no Brasil.
Últimos dividendos do LVBI11:
| Data com | Pagamento | Cotação | Valor (R$) | Yield (%) |
|---|---|---|---|---|
| 2024-12-30 | 2025-01-08 | R$ 97,11 | R$ 0,83 | 0,85% |
| 2024-11-29 | 2024-12-06 | R$ 96,70 | R$ 0,83 | 0,86% |
| 2024-10-31 | 2024-11-07 | R$ 102,16 | R$ 0,83 | 0,81% |
| 2024-09-30 | 2024-10-07 | R$ 106,49 | R$ 0,83 | 0,78% |
| 2024-08-30 | 2024-09-06 | R$ 108,94 | R$ 0,90 | 0,83% |
Conclusão
A finalização da aquisição do imóvel Cajamar é um marco para o LVBI11, mas os desafios para maximizar a ocupação do ativo permanecem. A RMG de 12 meses é uma medida que oferece tempo ao gestor, enquanto a reavaliação patrimonial negativa reflete o impacto do cenário macroeconômico adverso.
Ainda assim, o fundo continua sendo uma opção de estudo para investidores que desejam diversificar suas carteiras com exposição ao setor logístico, contando com um portfólio de qualidade e bons inquilinos. Por fim, vale ressaltar que manter-se informado sobre os desdobramentos da ocupação do imóvel Cajamar será essencial para avaliar o potencial de crescimento do LVBI11 no longo prazo.
