O fundo imobiliário TRBL11, especializado no segmento logístico, enfrenta desafios significativos envolvendo o contrato de locação de um de seus imóveis mais importantes, o Centro Logístico Contagem, localizado em Contagem/MG. Essa situação veio à tona em comunicados recentes divulgados pelo fundo, incluindo um fato relevante emitido em 14/01/2025.
Conforme esse comunicado, o aluguel referente à competência de dezembro de 2024, cujo vencimento ocorreu no dia 07 de janeiro, ainda não foi recebido. O imóvel, que é alugado exclusivamente pelos Correios, segue em posse do inquilino. Equipamentos e mercadorias continuam armazenados no galpão, mas a operação não foi restabelecida até o momento. Essa situação gera incertezas para o fundo e seus cotistas.
Contexto da desinterdição do imóvel
A situação do Centro Logístico Contagem começou a se complicar em 2024, quando o imóvel foi interditado pela Defesa Civil devido a problemas estruturais. Após as intervenções necessárias, a desinterdição foi realizada em dezembro de 2024, permitindo a retomada da cobrança dos aluguéis a partir dessa data.
A administradora do TRBL11 informou que o inquilino foi devidamente notificado sobre a liberação do imóvel e a retomada da cobrança, conforme os termos do contrato de locação. No entanto, até o momento, o aluguel de dezembro não foi pago, gerando a necessidade de ações mais firmes por parte da gestão do fundo para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais.
Notificação de rescisão contratual
Paralelamente, o TRBL11 também recebeu uma notificação dos Correios sobre a abertura de um processo administrativo para rescisão unilateral do contrato de locação do Centro Logístico Contagem. Esse tipo de processo é comum em empresas públicas e serve como um procedimento interno para apuração de fatos e tomada de decisão.
Embora o processo administrativo não substitua um eventual processo judicial, ele representa um desafio adicional para o fundo, que terá de defender a validade do contrato e buscar evitar a rescisão. A administradora informou que está trabalhando em uma defesa técnica e célere para apresentar no prazo estipulado de 10 dias úteis. Além disso, a possibilidade de medidas judiciais não está descartada caso a rescisão seja confirmada.
Impactos para o fundo e seus cotistas
O Centro Logístico Contagem é um ativo estratégico para o TRBL11, e os Correios representam 47% do portfólio do fundo. A perda desse contrato teria um impacto significativo na receita do fundo, além de aumentar o risco de vacância.
Por outro lado, a situação também levanta questões sobre a gestão de riscos do fundo e a concentração de receita em um único inquilino. Esse tipo de concentração pode amplificar os impactos negativos de eventos como inadimplência ou rescisão contratual, algo que investidores devem considerar ao avaliar a composição de suas carteiras.
Medidas adotadas pelo fundo
A gestora do TRBL11 informou que está tomando todas as medidas cabíveis para garantir o cumprimento do contrato e o recebimento dos aluguéis devidos. Entre as ações mencionadas estão a preparação de uma defesa técnica no processo administrativo e o acompanhamento próximo da situação junto aos Correios.
Além disso, a gestora destacou que manterá os cotistas informados sobre qualquer atualização relevante, seja no âmbito do processo administrativo ou em eventuais medidas judiciais. Essa transparência é fundamental para manter a confiança dos investidores e mitigar os impactos da situação no mercado.
Panorama geral do TRBL11
O TRBL11 é um fundo de logística com os seguintes dados:
- Número de cotistas: 54.533
- Ativos: 5 imóveis localizados em Minas Gerais, São Paulo e Bahia
- Inquilinos: Correios, AMBEV, Braskem, Cromus, Andrômeda e Sherwin Williams
- Tipo de contratos: 61% atípicos e 39% típicos
- Maior locatário: Correios, responsável por 47% do portfólio
Entre os imóveis do portfólio, o Centro Logístico Contagem se destaca como um ativo estratégico, especialmente devido à sua localização e ao inquilino de grande porte. No entanto, essa concentração de receita em um único locatário ressalta a importância de uma gestão eficiente de riscos.
Desafios e perspectivas
A situação do TRBL11 ilustra os desafios enfrentados por fundos imobiliários em momentos de inadimplência ou disputas contratuais. Embora o mercado de logística seja reconhecido por sua resiliência e potencial de crescimento, eventos como este reforçam a importância de uma análise detalhada dos fundamentos de cada fundo, incluindo a diversificação de inquilinos e a qualidade dos contratos.
No curto prazo, os próximos passos do TRBL11 serão cruciais para determinar o desfecho dessa situação. A apresentação de uma defesa sólida no processo administrativo, combinada com a possibilidade de medidas judiciais, será essencial para proteger os interesses do fundo e de seus cotistas.
Os investidores devem acompanhar de perto as atualizações divulgadas pelo fundo, avaliando o impacto potencial dessa situação em seus rendimentos e no desempenho geral do TRBL11.
