O fundo imobiliário Versalhes RI FII (VSLH11), conhecido por sua atuação no mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), apresentou em seu último relatório gerencial uma série de indicadores que destacam os desafios e avanços enfrentados pela gestão.
Resultados Operacionais e Distribuição de Proventos
Em novembro de 2024, o fundo distribuiu R$ 0,04 por cota em dividendos, o que representou um Dividend Yield de 1,21% sobre a cota média mensal, avaliada em R$ 3,30. Embora o rendimento seja modesto, reflete os esforços do fundo em manter distribuições regulares mesmo em um cenário desafiador para o mercado de CRIs.
O patrimônio líquido do fundo totalizou R$ 330,998 milhões, com 81,0% alocado em CRIs, dos quais 21,1% estão adimplentes, 58,5% em período de carência e 1,5% inadimplentes. A gestão afirmou estar em negociação para resolver os casos de inadimplência, mas o cenário geral dos CRIs reflete a complexidade do portfólio.
Estratégia e Alocação de Ativos
O VSLH11 tem como estratégia principal investir em ativos de renda fixa com lastro imobiliário. De forma complementar, o fundo busca oportunidades em equities e fundos imobiliários com perfis que complementem suas operações, limitando esses investimentos a 33% do patrimônio líquido.
Em termos de alocação geográfica, o estado de Goiás lidera com 27,1% da carteira, seguido por São Paulo (22,3%) e Rio Grande do Sul (19,9%). Os ativos são predominantemente indexados ao IPCA (76,3%), com um cupom médio de 11,93% ao ano e duração média de 2,1 anos.
A carteira de CRIs também é segmentada por tipo de ativo: incorporações verticais lideram com 47,2%, seguidas por multipropriedades (44,0%) e loteamentos (3,6%). No entanto, parte significativa da carteira apresenta altos níveis de Loan-to-Value (LTV), com 48,3% dos CRIs acima de 80%.
Performance e Desafios
No mercado secundário, a cota de mercado do fundo fechou novembro em R$ 3,29, significativamente abaixo da cota patrimonial de R$ 11,08, indicando um desconto expressivo. Esse descompasso reflete as preocupações do mercado em relação à saúde financeira do portfólio, especialmente considerando o histórico de inadimplência em alguns CRIs.
O fundo registrou um aumento significativo no Resultado Operacional Líquido de um de seus ativos, o Circuito de Compras, com um crescimento de mais de 80% em novembro em relação a outubro. Esse desempenho foi impulsionado por eventos sazonais e um esforço comercial robusto.
Perspectivas
Embora a gestão tenha destacado a avaliação de novas oportunidades para melhorar a rentabilidade no médio e longo prazo, o fundo enfrenta desafios significativos. A elevada exposição a CRIs com alto LTV e casos de inadimplência continuam a pressionar a performance. Além disso, o desconto expressivo das cotas no mercado secundário evidencia a desconfiança dos investidores.
Para os próximos meses, será crucial acompanhar as negociações em andamento com os devedores, bem como os avanços na alocação de caixa em novos ativos. A continuidade na transparência e na implementação de uma gestão proativa será determinante para recuperar a confiança do mercado e estabilizar o fundo.
