O Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário (TORD11) divulgou o Relatório Gerencial referente a novembro de 2024, apresentando dados que reforçam os desafios enfrentados pelo fundo. Como já se tornou comum, o fundo não realizou a distribuição de rendimentos no mês, o que continua a frustrar seus cotistas, especialmente diante da constante desvalorização do ativo no mercado.
Um fundo problemático desde a origem
Criado em agosto de 2019, o TORD11 é classificado como um fundo híbrido, com gestão ativa, e tem como objetivo proporcionar valorização e rentabilidade de longo prazo por meio de investimentos em ativos imobiliários e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No entanto, a prática tem mostrado que o fundo enfrenta dificuldades para cumprir essa proposta.
Com um patrimônio líquido de R$ 235,15 milhões e 73.597 cotistas, o fundo apresenta uma cota patrimonial de R$ 6,71, enquanto a cota de mercado fechou novembro em míseros R$ 0,95. Esse descompasso entre o valor patrimonial e o de mercado demonstra a falta de confiança dos investidores na gestão e no desempenho do fundo.
Por Que o TORD11 Não Está Pagando Dividendos?
A ausência de dividendos não é novidade para os cotistas do TORD11. Em novembro, o fundo apresentou receita composta por dividendos do DVFF11 e rendimentos de CRIs, como Solar das Águas, Hope e Pride II. No entanto, o desempenho desses ativos foi insuficiente para gerar caixa distribuível.
Os CRIs, em particular, continuam sendo um grande problema. Dentre eles, o GPK se destaca negativamente. Esse título, que deveria contribuir para a geração de caixa, está entre os principais responsáveis pelos prejuízos recorrentes do fundo. O relatório não detalha diretamente as condições desse ativo, mas evidencia a necessidade de revisão na alocação e gestão desses papéis.
Além disso, desde abril de 2024, a gestora do fundo renunciou à taxa de gestão, e a administradora passou a ser remunerada pela taxa mínima, cerca de R$ 14,5 mil. Essa decisão, embora alivie o fundo de custos adicionais, não tem sido suficiente para reverter a situação crítica.
Estratégia: Uma Visão Oportunista que Não Deu Certo
O TORD11 foi estruturado como um fundo oportunístico, voltado ao desenvolvimento de projetos imobiliários e à alocação em CRIs de estrutura não convencional. A proposta era de alta rentabilidade, mas o risco assumido se mostrou incompatível com os retornos esperados.
O fundo também menciona que está avaliando novas oportunidades de investimento para melhorar a rentabilidade no médio e longo prazo. Contudo, a falta de movimentações recentes no portfólio e o histórico de decisões duvidosas geram ceticismo quanto à eficácia dessa estratégia.
Indicadores Financeiros e Operacionais
- Receitas: O total de receitas apuradas em novembro foi de R$ 989 mil. Esse valor é composto por diferentes fontes, incluindo CRIs, FIIs e outras receitas operacionais.
- Despesas: O fundo registrou despesas totais de R$ 22 mil, sendo a maior parte relacionada à taxa de administração e outras despesas operacionais.
- Resultado: Apesar das receitas, o fundo não apresentou caixa suficiente para distribuir rendimentos.
O relatório também menciona o Circuito de Compras, um dos ativos do fundo, que apresentou aumento de mais de 80% no Resultado Operacional Líquido em relação ao mês anterior. Contudo, esse desempenho positivo é insuficiente para compensar os prejuízos acumulados em outros ativos, como os problemáticos CRIs.
Perspectivas para o Futuro
A continuidade dos problemas no portfólio de CRIs, especialmente no GPK, e a falta de distribuição de dividendos colocam em xeque a capacidade do TORD11 de se recuperar. A estratégia oportunista que guia o fundo tem se mostrado ineficaz, e o descontentamento dos investidores é visível no valor de mercado extremamente depreciado das cotas.
Além disso, a falta de transparência em relação às condições específicas dos ativos problemáticos e às medidas efetivas para reverter a situação dificulta a retomada da confiança por parte dos cotistas.
Conclusão
O TORD11 segue como um exemplo de fundo imobiliário que promete muito, mas entrega pouco. A ausência de dividendos e a persistência de ativos problemáticos como o GPK evidenciam a má gestão e a falta de planejamento estratégico.
Para os investidores, o fundo permanece como um ativo de alto risco e baixa perspectiva de retorno no curto e médio prazo. Enquanto a gestão não implementar mudanças significativas na estrutura do portfólio e na estratégia, o TORD11 continuará a ser visto como um exemplo do que evitar no mercado de fundos imobiliários.
Com essa trajetória, a paciência dos cotistas parece estar chegando ao limite. Fica a dúvida: até quando o TORD11 conseguirá justificar sua existência no mercado?
