O fundo de investimento imobiliário XP Properties (XPPR11), gerido pela XP Vista Asset Management e administrado pela Vortx, divulgou um novo fato relevante que traz informações preocupantes para os cotistas. Após a reavaliação de seus ativos, realizada em dezembro de 2024 pela empresa especializada Colliers Technical Services LTDA, os imóveis do fundo apresentaram uma redução de 3,34% em relação ao valor contábil atual. Essa revisão causou uma queda significativa de 7,02% no valor do patrimônio líquido (PL) do fundo, levantando dúvidas sobre o futuro do XPPR11.
Reavaliação dos ativos: o que aconteceu?
De acordo com o comunicado, a reavaliação dos ativos foi conduzida em conformidade com a Instrução CVM nº 516/2011, que exige que os fundos imobiliários ajustem periodicamente seus ativos ao valor justo de mercado. A avaliação revelou que os dois edifícios corporativos do XPPR11, ambos localizados em Barueri (SP), perderam valor em comparação ao registrado anteriormente.
A redução de 3,34% no valor dos imóveis reflete um cenário desafiador para propriedades corporativas, especialmente considerando o segmento de lajes corporativas, que enfrenta adversidades como a lenta recuperação da economia e o impacto do home office na ocupação e na demanda por espaços físicos.
O impacto no patrimônio líquido
A desvalorização dos ativos resultou em uma queda expressiva de 7,02% no valor do patrimônio líquido do fundo. Este cenário agrava ainda mais a situação do XPPR11, que já vinha enfrentando desafios relacionados à baixa atratividade do segmento corporativo, inadimplências pontuais e uma relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) que tende a afastar investidores.
A deterioração do patrimônio líquido reflete diretamente na percepção do mercado sobre o fundo, afetando não apenas o preço das cotas na Bolsa, mas também a confiança dos investidores no potencial de recuperação do XPPR11.
Um histórico repleto de desafios
O XPPR11 não é estranho a polêmicas e dificuldades. Desde sua criação, o fundo tem enfrentado problemas relacionados à inadimplência de inquilinos e dificuldades para maximizar a ocupação de seus imóveis. Os dois edifícios localizados em Barueri, embora estrategicamente posicionados, estão sujeitos à concorrência acirrada e ao cenário desafiador do mercado de lajes corporativas.
Além disso, a administradora do fundo, Vortx, também gerencia outros fundos imobiliários que enfrentam dificuldades, como HCTR11 e DEVA11, o que muitas vezes aumenta as preocupações dos investidores em relação à gestão e à transparência das operações.
A crise do mercado de lajes corporativas
O setor de lajes corporativas, ao qual o XPPR11 pertence, está entre os mais afetados pela transição para o home office e pelo modelo híbrido de trabalho, acelerados pela pandemia de COVID-19. Embora haja sinais de que o home office está perdendo força e que empresas estão voltando gradativamente aos escritórios, o segmento ainda sofre com altas taxas de vacância e dificuldade em reajustar aluguéis.
Esse cenário coloca pressão sobre fundos como o XPPR11, que precisam lidar com desafios adicionais, como a falta de poder de negociação com locatários e a necessidade de atrair novas empresas para preencher seus espaços.
Reflexos para os cotistas
A queda no patrimônio líquido representa uma redução indireta no valor das cotas do fundo, o que pode impactar negativamente o preço de mercado e, consequentemente, os rendimentos futuros. Embora o fato relevante não tenha mencionado alterações imediatas na distribuição de proventos, é provável que o fundo adote medidas cautelosas para mitigar os impactos financeiros e preservar sua capacidade de pagamento.
A situação exige atenção redobrada dos cotistas, que devem considerar tanto o cenário macroeconômico quanto os desafios específicos enfrentados pelo fundo antes de tomar decisões sobre seus investimentos.
Um olhar para o futuro
Apesar das adversidades, o XPPR11 segue comprometido em ajustar sua estratégia e buscar formas de se adaptar às mudanças no mercado corporativo. A reavaliação dos ativos, embora negativa no curto prazo, pode oferecer uma visão mais realista sobre as condições atuais do fundo, permitindo que a gestora tome decisões mais embasadas.
Além disso, com os sinais de recuperação econômica e o possível aumento da demanda por espaços físicos à medida que o home office perde força, há uma perspectiva de médio a longo prazo para o segmento de lajes corporativas. No entanto, essa recuperação dependerá de fatores como estabilidade econômica, redução das taxas de juros e aumento da confiança empresarial.
Características do XPPR11
Para contextualizar, o XPPR11 é um fundo imobiliário voltado ao segmento de lajes corporativas, que possui dois edifícios em Barueri (SP). Com mais de 40 mil cotistas, o fundo já enfrentou diversas polêmicas relacionadas à ocupação e inadimplência de seus inquilinos. Gerido pela XP Vista Asset Management e administrado pela Vortx, o fundo é frequentemente associado a desafios de gestão e performance abaixo da média.
Conclusão
A reavaliação dos ativos do XPPR11 destaca os desafios enfrentados pelos fundos imobiliários do segmento corporativo em um ambiente econômico ainda instável. Enquanto a queda no patrimônio líquido representa um golpe significativo para o fundo e seus cotistas, o mercado continua a observar de perto as medidas que serão adotadas pela gestora para lidar com a situação e traçar um caminho de recuperação.
