O fundo imobiliário Versalhes RI (VSLH11) divulgou seu relatório gerencial mais recente, trazendo números que reforçam as dificuldades enfrentadas pelo ativo nos últimos tempos. Com uma distribuição de apenas R$ 0,03 por cota referente ao mês de dezembro, o fundo apresentou um Dividend Yield (DY) de 0,98% no período, percentual que sobe para 1,15% no modelo Gross-up. A redução nos dividendos foi justificada como um ajuste à geração de caixa do fundo no mês, evidenciando uma política mais conservadora diante dos desafios enfrentados.
Apesar da queda expressiva na distribuição mensal, o desempenho ao longo de 2024 se manteve relevante, com um total de R$ 0,47 distribuídos por cota, resultando em um DY anual de 14,97% sobre a cotação de fechamento do período, que foi de R$ 3,14. No entanto, os problemas estruturais do portfólio ainda pesam contra o fundo.
Pressão na carteira de CRIs
A carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do VSLH11 continua sendo um ponto de atenção. No último mês, o fundo quitou integralmente o CRI Melchioretto, realizando um pré-pagamento de R$ 5,5 milhões. Ainda assim, os resultados da carteira permaneceram alinhados ao mês anterior, principalmente devido ao aumento da inflação (0,56% em m-2), que impacta os indexadores dos CRIs.
No entanto, o cenário geral não é animador. Atualmente, 78,6% do patrimônio líquido do fundo está alocado em CRIs, e dentro desse montante, a qualidade dos recebíveis não inspira confiança:
- 20,23% dos ativos estão adimplentes e sem carência;
- 56,75% estão em período de carência, sendo que 100% desses estão em carência de amortização e 98,93% em carência de juros;
- 1,62% já estão inadimplentes e aguardam negociação entre as partes.
Entre os ativos mais problemáticos, destaca-se o CRI Gran Viver, que acumula uma inadimplência de 8,2%, além de uma razão de saldo devedor alarmante de 104%. Isso significa que o saldo devedor do título supera o próprio valor do financiamento original, uma situação crítica para a segurança do fluxo de pagamentos.
Outro CRI preocupante é o GPK (Gramado Parks), cujo saldo devedor está em apenas 1%, evidenciando uma posição altamente fragilizada. No caso de uma execução, as chances de recuperação do montante também são mínimas, o que pode acarretar impactos ainda mais negativos para o patrimônio do fundo.
CRIs inadimplentes e ajustes patrimoniais
O relatório também expôs outros ativos com inadimplência relevante:
- CRI Eco Resort: 3,9% de inadimplência acumulada;
- CRI Loteamentos Goiás: 7,6% de inadimplência;
- CRI Resort do Lago Park: 4,6% de inadimplência.
A remarcação patrimonial do fundo também entrou em pauta no relatório. Segundo o documento, os CRIs GPK, GPK II, Loteamentos Goiás e Brasil Parques tiveram ajustes patrimoniais negativos, impactando o valor da cota patrimonial.
Distribuição de caixa e números controversos
Outro dado que chama a atenção é a diferença entre os regimes de caixa e competência nos resultados do fundo. Em dezembro, o resultado financeiro pelo regime de caixa foi de R$ 1.068 milhões, enquanto a distribuição de dividendos foi superior, alcançando R$ 1.195 milhões. Isso indica que o fundo pagou mais do que efetivamente gerou no período, uma situação que pode gerar dificuldades futuras se a tendência persistir.
Já pelo regime de competência, o fundo registrou um resultado contábil de R$ 16.715 milhões, com uma distribuição contábil de R$ 986 milhões, um número mais alinhado com a geração de caixa do portfólio, mas que ainda levanta dúvidas sobre a sustentabilidade da política de pagamentos adotada.
Conclusão
O VSLH11 continua enfrentando desafios significativos, principalmente em sua carteira de CRIs, onde inadimplências e carências representam uma fatia preocupante do patrimônio líquido. A remarcação negativa de ativos e a redução na distribuição de rendimentos indicam uma tentativa de adequação à realidade do fundo, mas a fragilidade de certos CRIs, como o GPK e o Gran Viver, expõem o risco da estratégia adotada.
Para os investidores, o relatório reforça a necessidade de um acompanhamento atento. Com o histórico conturbado de VSLH11 e de outros fundos como HCTR, DEVA e TORD11, a lição que fica é que a gestão de risco deve ser prioridade ao avaliar um fundo imobiliário com alocações em CRIs de perfil mais agressivo.
