O XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11) acaba de anunciar uma movimentação estratégica que promete impactar positivamente seu portfólio e os resultados futuros: a aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, um dos empreendimentos mais sofisticados e tradicionais do país. A transação, concluída no dia 14 de abril de 2025, representa um investimento total de R$ 243,7 milhões e fortalece ainda mais a presença do fundo na região Sudeste — considerada o epicentro do varejo nacional.
Aquisição estruturada com foco em rentabilidade
A operação será realizada em três etapas, com um pagamento inicial de 70% do valor total, equivalente a R$ 170,6 milhões, feito por meio da subscrição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) conversíveis. As duas parcelas restantes, de R$ 36,5 milhões cada, serão quitadas no primeiro e segundo aniversários da transação, corrigidas pela variação do CDI.
Esses CRIs serão remunerados com base no NOI (Net Operating Income) Caixa do próprio Shopping Pátio Higienópolis e, futuramente, convertidos em participação indireta em uma sociedade que deterá os 10,04% do ativo. A estimativa inicial da gestora é de que o yield do primeiro ano da operação seja de aproximadamente 11%, um número bastante expressivo para o setor.
Um “trophy asset” no portfólio do XPML11
O Shopping Pátio Higienópolis é amplamente reconhecido como um “trophy asset” — termo utilizado no mercado imobiliário para ativos de altíssimo padrão, localizados em áreas nobres e com alta atratividade comercial. Inaugurado em 1999 e situado no bairro Higienópolis, um dos mais tradicionais e valorizados de São Paulo, o empreendimento une arquitetura sofisticada à experiência premium de consumo.
Com 34.992 m² de Área Bruta Locável (ABL) e 287 lojas, o shopping abriga marcas exclusivas e importantes, como a primeira loja conceito da Zara no Brasil. Além disso, diferencia-se por iniciativas como a revitalização da histórica casa Nhonô Magalhães, o Teatro UOL e a construção de um terraço com novos espaços gastronômicos e de convivência.
A administração do empreendimento é realizada pela Iguatemi, uma das companhias mais qualificadas do setor de shopping centers no país, o que reforça ainda mais a atratividade da aquisição.
Estratégia clara e foco no longo prazo
Segundo a XP Asset, a aquisição se alinha à estratégia do XP Malls de investir em ativos com mais de 15 mil m² de ABL total, administrados por grandes players e com participação societária ativa. A transação não apenas reforça o posicionamento do fundo no segmento de alto padrão, como também deve melhorar os indicadores operacionais e financeiros nos próximos anos.
Outro ponto positivo destacado pela gestora é o aumento da exposição do fundo ao Sudeste, região que concentra 75% da ABL do XPML11 atualmente. Isso garante maior estabilidade e potencial de crescimento, especialmente em momentos de oscilação econômica nacional.
Portfólio diversificado e em expansão
A aquisição do Shopping Pátio Higienópolis amplia ainda mais a diversidade do portfólio do XPML11. Segundo dados divulgados pela gestora, a composição da ABL por administradora mostra uma relevante exposição a nomes de peso como JHSF (22%), Allos (16%) e SYN (32%), além de Iguatemi, agora com 3% após a nova aquisição.
Já a distribuição regional evidencia a concentração estratégica no Sudeste (75%), seguida do Nordeste (14%), Norte (7%) e Sul (5%). Com isso, o fundo mantém uma base geograficamente equilibrada, mas claramente voltada para os mercados mais consolidados e rentáveis.
Distribuição de rendimentos e impacto aos cotistas
A expectativa da gestora é de que a aquisição traga impacto positivo nas distribuições futuras de rendimentos do XPML11, considerando o potencial de geração de caixa do ativo recém-adquirido. No entanto, é importante ressaltar que, conforme determina a regulamentação vigente, o fundo poderá reter até 5% do resultado operacional, distribuindo os 95% restantes em base semestral.
Apesar de estimativas animadoras quanto ao yield do primeiro ano (cerca de 11%), a gestora destaca que esses números não configuram garantia de rentabilidade, sendo apenas projeções baseadas nas informações atuais.
Conclusão
Com a aquisição de parte do Shopping Pátio Higienópolis, o XP Malls reafirma sua proposta de investir em ativos de alta qualidade e com potencial de geração de valor no longo prazo. O movimento reforça a confiança do mercado na gestão do fundo e pode atrair ainda mais atenção dos investidores que buscam consistência e valorização patrimonial no segmento de fundos imobiliários.
A expectativa agora é acompanhar o desempenho operacional do ativo e os desdobramentos futuros relacionados à conversão dos CRIs, que determinarão os próximos passos dessa transação considerada emblemática pelo mercado.
