O fundo imobiliário BARI11 divulgou seu mais recente relatório gerencial, destacando um dividend yield anualizado de 18% sobre a cota de mercado e 12,6% sobre a cota patrimonial, além de uma carteira 100% adimplente. O fundo, que atua no segmento de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), mantém a maior parte de seus recursos alocados nesse tipo de ativo, garantindo um fluxo de rendimentos atrativo para seus cotistas.
Composição da carteira e alocação de recursos
O BARI11 encerrou janeiro com 92,6% de seu patrimônio líquido alocado. Desses, 82,8% estão investidos em CRIs, enquanto 9,8% estão distribuídos em cotas de fundos imobiliários. A carteira de CRIs apresenta uma rentabilidade média ponderada de 16,2% ao ano (IPCA + 9,1%), um prazo médio de 3,5 anos e um spread médio de 1,2% ao ano.
A distribuição dos CRIs por segmento mostra que 67% estão alocados de forma pulverizada, 8% no setor de varejo, 8% no residencial e 5% no logístico, entre outros. Já em termos de subordinação, 77% estão na classe única, 22% na sênior e apenas 1% na júnior, demonstrando um perfil de risco moderado.
Os indexadores da carteira são, majoritariamente, atrelados ao IPCA (64% do patrimônio líquido), com uma taxa de IPCA + 11,6% ao ano. Além disso, 17% da carteira está atrelada ao IGP-M (IGP-M + 13,7% ao ano) e 2% ao CDI (CDI + 4,7% ao ano). A ausência de ativos na “Watchlist” reforça a qualidade da carteira e a adimplência dos recebíveis.
Destaque para novas aquisições
Durante janeiro, o BARI11 realizou novas aquisições para fortalecer seu portfólio. O fundo comprou o CRI Buriti no valor de R$ 12,4 milhões e aumentou sua posição no CRI Visconde Icaraí I, adquirindo mais R$ 10 milhões. O CRI Buriti faz parte de uma emissão de R$ 100 milhões, indexado ao IPCA + 9,0% ao ano, e está lastreado em sete loteamentos já performados da Brasil Terrenos, localizados em Gurupi, Barreira e Tucuruí. Os empreendimentos estão mais de 90% vendidos e contam com garantias como cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da empresa e fiança solidária das holdings Brasil Terrenos Ltda. e seus sócios.
Resultado financeiro e distribuição de dividendos
No acumulado de 2025, o fundo teve uma receita total de R$ 8.491.306 e despesas de R$ 491.616, resultando em um lucro líquido contábil de R$ 8.351.605. O resultado financeiro líquido foi de R$ 351.915.
Os cotistas receberam um dividendo de R$ 0,95 por cota no mês, equivalente a um dividend yield anualizado de 18% sobre a cota de fechamento e 12,6% sobre a cota patrimonial. Além disso, o fundo mantém uma reserva de lucro não distribuída de R$ 0,26 por cota, garantindo uma margem para distribuições futuras.
Perfil dos cotistas e liquidez do fundo
O BARI11 conta com um total de 36.330 cotistas e apresentou um volume médio diário negociado de R$ 0,4 milhão no mês. Esse nível de liquidez permite que investidores consigam comprar e vender cotas com facilidade no mercado secundário.
Qualidade da carteira e inadimplência
A carteira de crédito pulverizada do fundo possui 1.690 contratos ativos, com um ticket médio de aproximadamente R$ 124,7 mil e um Loan-to-Value (LTV) médio de 61%. A inadimplência acima de 90 dias está em 7% do saldo devedor, representando 45 contratos em processo de negociação ou execução.
Perspectivas para o fundo
O BARI11 segue consolidado como um dos FIIs de papel com forte distribuição de dividendos e uma carteira bem diversificada. Com um portfólio 100% adimplente e uma reserva acumulada de lucro, o fundo mantém atratividade para investidores que buscam renda passiva. Além disso, a estratégia de aquisição de novos CRIs e a diversificação em fundos imobiliários garantem um posicionamento robusto para enfrentar desafios do mercado.
Com a manutenção da rentabilidade dos CRIs e o controle rigoroso da inadimplência, o BARI11 continua sendo uma opção relevante no segmento de FIIs de recebíveis.
