O fundo imobiliário DEVA11, gerido pela Devant Asset, publicou recentemente seu relatório gerencial referente a dezembro de 2024, trazendo atualizações importantes para os investidores. O fundo, conhecido por sua atuação no mercado de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), tem enfrentado polêmicas nos últimos anos, especialmente por conta da inadimplência de algumas carteiras, como o emblemático caso do CRI GPK (Gramado Parks).
Apesar dos desafios, o relatório detalha uma série de medidas adotadas pelo fundo para garantir estabilidade e oportunidades de crescimento. Vamos aos principais destaques:
Dividendos Mantidos em R$ 0,44 por Cota
O relatório informa que o dividendo distribuído referente a dezembro foi de R$ 0,44 por cota, o que representa um dividend yield (DY) de 1,50%. Apesar das adversidades enfrentadas pelo fundo, os dividendos se mantiveram estáveis, indicando um esforço da gestora em manter o fluxo de rendimentos para os cotistas.
Análise do Fluxo de Caixa
A movimentação do fluxo de caixa revelou algumas alterações:
- Juros recebidos: Queda de R$ 100 mil;
- Correção monetária: Aumento de R$ 260 mil;
- Rendimento do caixa: Alta de R$ 40 mil;
- Despesas: Redução de R$ 130 mil.
O fundo conseguiu manter sua distribuição de R$ 0,44 por cota, mesmo com os desafios financeiros de alguns de seus CRIs.
Waivers Prolongados e Setor de Turismo em Recuperação
Um dos pontos mais debatidos no relatório é a situação dos CRIs Haus, GVI, Aquan Prime e Gramado BV. Esses ativos, ligados ao setor de turismo, estão sob um waiver de amortização (uma espécie de “permissão temporária para não pagar parcelas de principal”) até junho de 2024. Durante esse período, os emissores continuam pagando apenas os juros.
A gestora destacou que o setor de turismo, embora enfrente desafios, demonstra sinais de recuperação. Isso justifica a extensão dos waivers, que foi negociada em conjunto com outros credores.
Já no caso do CRI Haus, que representa 0,96% do patrimônio líquido do fundo, a amortização ocorrerá de forma única no vencimento, em 2028. Qualquer excedente gerado nesse período será utilizado para abater a dívida.
Quitação do CRI TOEX e Impactos no Fundo
Outra atualização relevante foi a quitação do CRI TOEX em dezembro, o que trouxe R$ 5,6 milhões em amortização para o fundo. Além disso, o fundo recebeu uma multa de R$ 200 mil, cujo impacto no rendimento por cota é estimado em R$ 0,015.
Novas Aquisições e Aumento de Participação em CRIs Existentes
O DEVA11 seguiu investindo em sua carteira de ativos:
- Aumento de participação em CRIs já existentes:
- R$ 1,34 milhão no CRI Chemin II (passando a representar 2,32% do patrimônio líquido).
- R$ 10 milhões no CRI Pride II (agora com 3,56% do PL).
- Novas aquisições:
- R$ 9,6 milhões em séries sêniores do CRI Reiter Log, representando 0,16% do PL.
As aquisições mostram o comprometimento do fundo em diversificar e fortalecer sua carteira, além de buscar ativos com potencial de pagamento consistente.
Perspectivas para 2025
A cota do DEVA11 segue em baixa, ainda refletindo os impactos do mercado, como o período de suspensão de pagamentos do fundo HCTR11, que afetou o sentimento geral dos investidores.
No entanto, o relatório destaca algumas perspectivas otimistas:
- Melhora nos pagamentos do Chemin: O empreendimento está em processo de obtenção do “habite-se”, o que pode liberar valores significativos para o fundo. As parcelas atrasadas entre maio e janeiro, incluindo correções, representam um potencial de valorização entre R$ 0,90 e R$ 1,35 por cota.
- Término de waivers: Alguns CRIs, como os projetos Wish/Hope e Wan, podem encerrar seus waivers em janeiro, aumentando o fluxo de caixa do fundo.
- Reajuste no pagamento do CdC: O CRI CdC deve elevar o percentual de juros pagos de 60% para 75%, o que deve impactar positivamente os dividendos a partir de fevereiro.
O Que Esperar dos Dividendos?
Com a alta do IPCA, novas aquisições e a possibilidade de término de waivers, o fundo tem um potencial de aumento substancial nos dividendos nos próximos meses.
Para os investidores, o cenário ainda exige cautela, mas as medidas tomadas pela gestora mostram um esforço em contornar os desafios e buscar oportunidades para alavancar os resultados do fundo.
