O BRC Renda Corporativa (FATN11) encerrou o mês de fevereiro com uma performance robusta e novos avanços em sua estratégia focada em lajes corporativas no conceito plug and play. Com receita de locação em alta, novos contratos firmados e expansão da área bruta locável (ABL), o fundo segue consolidando sua presença nas regiões mais valorizadas de São Paulo, como Faria Lima, Vila Olímpia e Itaim Bibi.
A receita de locação do FATN11 cresceu 12,97% em relação ao mês anterior, impulsionada por três principais fatores: reajuste monetário anual em seis contratos, recebimento de verbas rescisórias por transições de inquilinos, e início da vigência de um novo contrato no Edifício Luxor Center. Esse movimento reforça o dinamismo do portfólio e a rápida recolocação de espaços vagos, uma das marcas registradas do fundo.
Modelo plug and play e contratos atípicos
O fundo opera com um diferencial competitivo claro: a entrega de lajes corporativas reformadas, mobiliadas e prontas para uso imediato pelos locatários. Essa abordagem, somada a contratos do tipo Built to Suit — sem cláusulas de revisional e com prazos mais longos —, garante estabilidade de receita e reduz o risco de vacância prolongada.
De fato, o FATN11 tem apresentado agilidade impressionante na recolocação de imóveis: o prazo médio histórico é de apenas 13 dias, com casos em que o novo contrato foi formalizado ainda durante o aviso prévio do locatário anterior. Além disso, as novas locações têm sido feitas com valores iguais ou superiores aos contratos rescindidos, refletindo a atratividade dos ativos.
Crescimento do portfólio e novos imóveis
Com as aquisições realizadas em fevereiro, a área privativa total do fundo passou de 27.832 m² para 32.835 m² de ABL, distribuída agora em 107 lajes corporativas localizadas em 53 edifícios. Essas unidades estão alugadas para 93 inquilinos distintos, reforçando a diversificação da carteira.
O destaque do mês foi a conclusão da incorporação do fundo FII-BM, que resultou na aquisição de sete lajes do Edifício Brasílio Machado, na Vila Olímpia. Com área total de 5.002,53 m², os pavimentos adquiridos estão passando por obras de retrofit. O pagamento dessa aquisição foi estruturado com 74,73% em cotas do próprio FATN11 e 25,27% em dinheiro, parcelado em 60 vezes.
Além disso, o fundo está em fase final de diligência para aquisição de mais uma laje no mesmo edifício (2º pavimento), o que reforça sua estratégia de ganhar participação relevante nos ativos em que já atua.
Alta nas receitas e ganho de capital
Além da receita com locações, o fundo também se beneficiou de ganhos de capital com a venda de ativos. A venda do conjunto 132 no Edifício Millennium gerou um ganho de aproximadamente R$ 500 mil, dos quais R$ 352 mil ainda serão distribuídos. Estão em tratativas avançadas outras duas vendas com potencial de gerar mais R$ 3,2 milhões em ganhos de capital — R$ 500 mil em um imóvel e R$ 2,7 milhões em outro.
O FATN11 também recebeu R$ 142.742 em dividendos oriundos de sua posição em cotas do fundo TJKB11, contribuindo para a diversificação da geração de caixa.
Novos contratos e reajustes
Fevereiro foi um mês movimentado para os contratos do fundo. Houve a formalização de locações nos conjuntos 1210 a 1213 do Ed. Thera Office (prazo de 36 meses), além dos conjuntos 101 do Ed. Gold Center e 111 do Ed. Brasilinterpart (ambos com 60 meses de vigência).
Além disso, foram aplicados reajustes contratuais em diversos imóveis, como os edifícios Harvard, Manhattan, Maximum Office, Lafayette, Nações Unidas, The Taj, Plaza I, Monumento e Francisco Lopes, entre outros. Esses reajustes refletem a correção monetária prevista nos contratos e contribuem para a elevação da receita recorrente.
Avanço no Edifício Brasílio Machado
Dos pavimentos adquiridos no Ed. Brasílio Machado, os conjuntos 52 e 61 já estão locados. Os contratos dos conjuntos 141 e 142 têm vigência a partir de junho, e o conjunto 11A (adquirido antes da incorporação) terá início em maio. Outros cinco conjuntos estão em fase final de negociação, com previsão de formalização nos próximos dois meses.
Com isso, o fundo já conta com 27% da participação no edifício locada, e outros 24% em negociações avançadas. A expectativa é de que mais da metade do imóvel esteja gerando receita em breve, antes mesmo do fim do período de compensação financeira negociado na compra.
Essa compensação prevê o reembolso parcial de despesas de condomínio e IPTU pelos cotistas do FII-BM, além da retenção temporária de dividendos — mecanismo criado para suavizar o impacto da vacância inicial.
Despesas sob controle
Apesar de despesas extraordinárias com IPTU em fevereiro, que serão reembolsadas pelos locatários em março, o fundo registrou queda de 0,61% no total de despesas. Isso se deve à redução nas rubricas de “laudos de avaliação” e “serviços de terceiros”.
As corretagens relacionadas a novas locações foram, em grande parte, compensadas por multas rescisórias pagas pelos locatários anteriores.
Além disso, das melhorias e obras realizadas no mês (R$ 86 mil), cerca de R$ 63 mil foram custeados com recursos do FRA (Fundo de Reposição de Ativos), sem impacto sobre os resultados distribuíveis.
Liquidez e base de cotistas
O FATN11 encerrou fevereiro com 16.950 cotistas e permanece na carteira do IFIX. O volume negociado em bolsa foi de R$ 12,15 milhões, representando 2,92% do seu patrimônio líquido — um dado que reforça a boa liquidez do fundo no mercado secundário.
