O fundo imobiliário KNRI11, gerido pela Kinea, apresentou avanços significativos ao longo de 2024, consolidando-se como uma das principais opções para investidores do setor. O ano foi marcado por aquisições estratégicas, expansão do portfólio e iniciativas para modernização dos ativos, refletindo a busca contínua por valorização patrimonial e sustentabilidade.
Captação e aquisição de ativos
Em 2024, o KNRI11 finalizou a 8ª emissão de cotas, captando R$ 645,6 milhões. Esses recursos foram utilizados para adquirir 57% da Torre Crystal, parte do renomado empreendimento Rochaverá Corporate Towers. Essa aquisição reforça a estratégia do fundo em investir em ativos AAA localizados em regiões privilegiadas.
O Edifício Rochaverá destaca-se pela localização estratégica, com fácil acesso à Marginal Pinheiros e à avenida Chucri Zaidan, além de estar em frente à estação Morumbi da CPTM e próximo a importantes shoppings e hotéis internacionais. A aquisição ocorreu por R$ 16.442/m², um valor abaixo do custo de reposição e inferior a transações recentes na mesma região, evidenciando um investimento vantajoso.
Expansão e novas locações
O ano também foi marcado pelo crescimento do portfólio, com a conclusão de 26 locações, totalizando 10.419 m² de novas áreas alugadas. Desse total, 1.202 m² estão em escritórios de Minas Gerais, 5.182 m² em São Paulo e 4.035 m² no Rio de Janeiro. Como reflexo desse desempenho, a vacância financeira do fundo reduziu-se em dois pontos percentuais.
Além disso, o fundo recebeu R$ 3,1 milhões em multas contratuais, demonstrando a solidez e segurança de seus contratos de locação.
Modernização e manutenção dos ativos
Para manter seus imóveis competitivos e atrativos para inquilinos, a gestora do KNRI11 investiu em diversas melhorias ao longo do ano. Entre as principais benfeitorias estão:
- Edifício Rochaverá: retrofit da garagem, troca de operador e impermeabilização da cobertura da Torre C;
- Edifício São Luiz: início do retrofit do sistema de ar-condicionado por VRF, atualização da iluminação externa e paisagismo, e demolição da antiga recepção;
- Boulevard Corporate Tower: troca de vidros, limpeza e polimento da fachada e ampliação do sistema de monitoramento;
- Edifício Athenas: instalação de controle de acesso facial nas catracas;
- Botafogo Trade Center: divisão de andares para locação e migração para o Mercado Livre de Energia.
Nos ativos logísticos, foram realizadas cerca de 50 melhorias, incluindo a modernização do sistema de iluminação do CD PIB Sumaré, manutenção de pavimentos no CD Pouso Alegre e atualização da geomembrana no tanque de retenção de águas pluviais do CD Mogi das Cruzes.
Compromisso com sustentabilidade
Em 2024, o KNRI11 concluiu o processo de certificação LEED para todos os seus ativos, reforçando o compromisso com boas práticas ambientais. Além disso, os edifícios Botafogo Trade Center e Diogo Moreira migraram para o Mercado Livre de Energia, permitindo maior eficiência no consumo e redução de custos.
Projeto Pinheiros: Desenvolvimento avança
O Projeto Pinheiros também apresentou avanços expressivos. Em 2024, foram concluídas as etapas de contenção e fundação, alcançando o 12º pavimento da torre prevista para ter 25 andares. No segundo semestre, iniciaram-se as instalações internas e a mobilização de empresas responsáveis pelos sistemas de climatização e caixilharia.
Do ponto de vista regulatório, o projeto obteve antecipadamente o Termo de Recebimento e Aceitação Definitiva de Obras (TRAD), necessário para a emissão do Habite-se. No aspecto financeiro, a gestora assegurou o financiamento da obra junto ao Bradesco.
Cenário do mercado e valorização
O ano de 2024 trouxe desafios devido à volatilidade nos preços das cotas do KNRI11 no mercado secundário, influenciado por um cenário de juros elevados. Entretanto, a gestora avalia que os preços praticados atualmente estão abaixo do real valor do portfólio. O desconto em relação ao valor patrimonial do fundo é de aproximadamente 14,9%, resultando em uma avaliação média de R$ 14.500/m² para os escritórios e R$ 3.060/m² para ativos logísticos, valores considerados inferiores ao custo de reposição e às transações recentes do mercado.
Com a manutenção de uma estratégia sólida de gestão, expansão do portfólio e investimentos em sustentabilidade e infraestrutura, o KNRI11 se fortalece como um dos principais fundos imobiliários do Brasil, oferecendo oportunidades atrativas para investidores em busca de valorização e rentabilidade no longo prazo.
