O RECT11, fundo imobiliário focado em lajes corporativas e já conhecido por seus altos e baixos, acaba de divulgar o relatório gerencial referente ao mês de março de 2025 — e, como era de se esperar, as notícias não são das mais animadoras. Em meio à devolução de imóveis, aumento de vacância, queda nos dividendos e uma dívida que já ultrapassa os R$ 178 milhões, o cotista que segue firme no fundo precisa de estômago (e fé) para continuar.
Dividendos em queda e distribuição menor
Começando pelos números mais aguardados pelos investidores: os rendimentos. Em abril, com base no desempenho de março, o RECT11 anunciou a distribuição de R$ 0,33 por cota. Embora isso represente um dividend yield mensal de 0,97%, ou 11,67% ao ano, a notícia amarga veio embutida: a distribuição sofreu uma redução de R$ 0,03 por cota, fruto de manobras para preservar o caixa do fundo.
O fundo justificou a decisão afirmando que a redução visa garantir o cumprimento das obrigações financeiras até dezembro de 2028, sem comprometer o valor patrimonial dos cotistas. Ou seja, menos dinheiro no bolso agora, com a esperança de evitar problemas maiores no futuro.
Locatária devolve imóvel e vacância sobe
Um dos eventos mais significativos do mês foi a devolução de 2.274 m² no Canopus Corporate Alphaville, em Barueri (SP), pela empresa Voxline Contact Center. Com isso, a vacância do portfólio do RECT11 aumentou em 2,49%, somando-se ao já delicado desafio de manter os imóveis ocupados e rentáveis.
Esse tipo de devolução não é novidade no histórico do fundo, que já enfrentou dificuldades semelhantes em outros empreendimentos. A gestão afirma estar em contato com potenciais locatários, mas, enquanto isso, o impacto direto é uma menor geração de receita — e, por consequência, mais pressão sobre os dividendos.
Torre Rio Claro: locatária desiste de comprar
Outro ponto sensível do relatório foi o anúncio de que a BM Varejo, que ocupa três andares da Torre Rio Claro Offices, no luxuoso empreendimento Cidade Matarazzo, não exerceu a opção de compra dos imóveis, cujo prazo expirou no final de março.
Isso significa que o fundo perde a oportunidade de reforçar o caixa com a venda direta desses ativos. Embora o imóvel continue alugado, a chance de monetização imediata foi descartada, e o fundo precisa buscar outras formas de gerar liquidez, como a venda de ativos em linha com os laudos de avaliação.
Caixa apertado e resultado acumulado
O resultado caixa acumulado do fundo que ainda não foi distribuído equivale a apenas R$ 0,3667 por cota, um colchão curto considerando os desafios enfrentados. Esse valor se torna ainda mais relevante diante da necessidade de gerenciar um passivo que exige decisões estratégicas e muita negociação.
Dívida passa de R$ 178 milhões
O relatório trouxe também uma radiografia preocupante da dívida do RECT11. O saldo devedor total dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) relacionados às aquisições dos empreendimentos Barra da Tijuca Corporate e Evolution Corporate soma R$ 178,4 milhões, divididos em:
- Principal: R$ 122,7 milhões
- Correção monetária + juros: R$ 55,7 milhões
A maior parte desse valor não pode ser paga diretamente com os lucros do fundo, já que 95% do lucro caixa deve ser distribuído aos cotistas, conforme exigido pela regulamentação. Isso obriga a gestão a buscar alternativas como captações, vendas de ativos ou renegociações.
CRI Barra com alívio temporário
No caso do CRI Barra, há um alívio momentâneo: o fundo conseguiu renegociar o formato de pagamento para se limitar ao pagamento de juros e correção monetária até julho de 2025, sem amortização de principal. Essa folga permite mais tempo para esperar um ambiente de mercado mais favorável para vender ativos por um preço justo.
Contudo, esse alívio tem data para acabar. Se não houver nova renegociação após julho, o fundo volta a ter que amortizar o principal, pressionando ainda mais o já combalido caixa.
CRI Evolution segue pesado
Por outro lado, o CRI do Evolution Corporate segue com um fluxo padrão da Tabela Price, o que significa que todo mês o fundo tem que desembolsar uma parcela que inclui juros e amortização de principal. A gestão estima que a necessidade anual de caixa para esse compromisso é de R$ 5 milhões, valor que precisará vir de novas captações ou vendas, caso não se consiga renegociar esse passivo também.
O que esperar do futuro?
A situação do RECT11 segue delicada. Com um histórico de vacância elevada, distribuição de rendimentos instável e um passivo financeiro robusto, o fundo precisa acertar o passo em várias frentes ao mesmo tempo: manter e atrair locatários, negociar dívidas e, eventualmente, vender ativos por valores adequados.
A gestão parece ciente dos desafios e tem buscado alternativas para garantir a sustentabilidade do fundo no médio e longo prazo. No entanto, para o cotista, o cenário ainda é de incerteza — e de paciência.
Com a vacância aumentando, a pressão por gerar caixa e os rendimentos sendo cortados, o RECT11 volta a estampar as manchetes como um dos FIIs mais desafiadores da carteira de muitos investidores. O que antes era visto como uma oportunidade em lajes corporativas hoje se tornou um verdadeiro teste de resistência para quem ainda acredita na recuperação.
